买二手房需要请律师把关吗？

二手房交易中，买卖双方往往只知道发生纠纷时要找律师咨询、打官司，很多人不知道其实在二手房买卖中签合同之前也存在很多法律风险，律师除了审核买卖合同、抵押贷款协议、资金委托监管和过户协助与指导、打官司以外，也可以帮你在签约之前把把关、排除下买卖中潜在的法律风险。

本期我们先来了解下律师可以为买方提供哪些二手房的调查与审核服务吧~

律师为买方办理购买二手房提供法律服务业务，首先应当告知买方，在购买二手房前应当进行调查，调查内容主要为房屋权属调查，包括：

1、房屋是否已经领取产权证。根据我国法律规定，未领取房屋产权证的二手房是禁止流通的。

虽然实践中确实存在卖方尚未取得产权证就再次卖房的情况，但根据《城市房地产管理法》第38条，此种情形是禁止的，买方可能会面临卖方无法取得产权证导致交易无法进行的风险。

2、房屋产权证的内容与房屋登记机关的存档文件记载的内容是否一致。

   律师可以向不动产交易中心调取房屋产权及抵押权等存档文件。

3、卖方是否是房屋产权证上载明的所有权人，如不是，则无权卖房。

   如存在委托卖房的情况，律师会审查卖房的授权委托材料是否合法、齐全，避免“对接买卖事宜的卖方”无权处分的情形。

4、房屋是否有其他共有权人，如有，共有权人有优先购买权，因此，在签订买卖合同前应当首先征得其他共有权人的书面同意。

   律师同样会审查是否存在授权委托情况，以及委托材料是否合法并齐全，避免因买房共有权人不同意、不授权、不追加导致无权处分的情形。

5、房屋是否已经出租，如已出租，承租人有优先购买权，应先征得承租人的同意。

如系已经出租房屋，房屋所有权转移后不影响原租赁合同的效力（通常所说的“买卖不破租赁”），新的房屋所有权人应当继续履行原租赁合同。

6、房屋有无设置抵押等他项权利，如有，应当首先取得他项权利人的书面同意。

凡需在签订买卖合同前征得他人同意的，该同意的意思表示应为书面形式。 

7、审查二手房有无下列禁止买卖情形：

（1）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制二手房权利的；

（2）已被国家有关机关依法收回土地使用权的；

（3）权属有争议的；

（4）未依法登记领取权属证书的；

（5）列入动拆迁范围的；

（6）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

8、对土地使用权状况进行调查 

（1）调查拟购买的二手房是否取得土地使用权属证书。

（2）调查拟购买的商品房利用的土地使用年限。

（3）购买带有花园的别墅时，调查花园是否取得土地使用权。

其次，律师要调查该交易有无对买方的限制。如：对境外人士在中国购买房产的限制。

在我国，出于国家安全和军事安全和经济调控政策的考虑，境外人士在中国购房有时是受限制的，律师可向房屋所在地有关政府部门进行调查。

再次，律师也应当对卖方（房东）做一些特别调查。 

1、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，律师应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。

    根据《公司法》，公司名下的房产如果要进行买卖，必须要经过公司股东（大）会的书面表决同意。

2、二手房属于国有或集体资产的，律师应当审查政府主管部门的批准文件。

当然，除以上提示和审查内容外，律师还要合理提示委托人买卖的房屋应能保持正常使用功能，超过合理使用年限后若继续使用的，产权人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。

下期我们会分享二手房交易中律师可以为卖方提供哪些法律服务，欢迎关注。如您有房产买卖方面的疑惑或纠纷，随时联系苏州合同律师李世英律师（微信同号）。