发布者:李世英律师 时间:2020年05月12日 181人看过举报
律师观点分析
? 案情简介:
2016年9月,承租方常熟市某模具锻造厂向出租方常熟市某机械设备厂租赁厂房,双方签订了《房屋租赁合同》,约定租赁期限为五年,出租方将厂房交付给承租人使用。2017年12月,出租方将涉案厂房卖给第三方常熟市某电子有限公司。自此,承租方未向出租方或第三方交纳房租。2018年2月,第三方起诉承租方要求支付拖欠房租(另案诉讼),2018年3月,承租方以出租方和第三人侵害其承租人优先购买权为由提起诉讼,即本案房屋租赁合同纠纷一案。
庭审中,被告一常熟市某机械设备厂(出租方)提交了在房屋出售前,被告负责人与原告负责人的聊天记录,证明已经履行了告知义务,在合理期限内原告未明确表示购买涉案厂房。被告二常熟市某电子有限公司(第三方)答辩其未侵犯原告的承租人优先购买权,并提交了其与被告一签订的《厂房买卖合同》,合同中双方明确约定厂房买卖合同签订后,被告一将其与原告的租赁合同中的权利与义务一并转让给被告二,被告二有权收取涉案厂房的租金。
后,原告撤诉。
? 律师意见:
本案中原告最终撤诉是可能是因为其诉请事实和证据都有所欠缺,败诉风险极高,也可能是原告的一种诉讼策略,我们不去过多评判。但就本案涉及到的法律依据,本律师在此做一个简单解释。
在本案诉讼中,主要涉及到租赁合同关系中的一个常见问题:“租赁的房屋被卖掉后,承租方是否能够继续租赁房屋?租金应向谁支付?”
根据《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,这也就是我们常说的“买卖不破租赁”,即:如果租赁的房子被出租方卖掉了,未经出租方(也是出售方)、承租方、买受人三方协商一致,买受方无权单方解除或终止出租方(也是出售方)与承租方的租赁合同关系,不能强制要求承租人搬离或者腾房。至于承租方是继续向出租方支付房租还是向买受人支付房租,则要结合三方的意向及协商情况判断,一般来说,原出租方(也是出售方)与买受方会在《买卖合同》中明确约定。
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