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舒、刘与房产公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

发布者:张红明|时间:2019年11月20日|491人看过

律师观点分析

原告:舒某,女,1983年3月3日出生,汉族,住四川省德阳市旌阳区。

委托诉讼代理人:张红明,四川新成名律师事务所律师。

被告:刘某,男,1969年5月15日出生,汉族,住四川省德阳市旌阳区。

委托诉讼代理人:卢某,四川某律师事务所律师。

被告:德阳XX房产经纪有限公司。

法定代表人:林某,经理。

委托诉讼代理人:江某,四川XX律师事务所律师。

原告舒某与被告刘某、德阳XX房产经纪有限公司(以下简称XX公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年4月22日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告舒某及其委托诉讼代理人张红明,被告刘某的委托诉讼代理人卢某,被告XX公司的委托诉讼代理人江某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

舒某向本院提出诉讼请求:1.判令两被告承担违约赔偿责任,连带赔偿原告各项损失132760元,其中违约金86400元、误工费4000元(10天×400元/天)、交通费360元(原告当庭撤回该项诉请)、为办理小孩居住证房屋租赁费42000元;2.被告二退还原告居间费5000元;3.诉讼费由被告承担。事实和理由:原告因小孩上学需要,经被告二介绍购买位于德阳市旌阳区学区房,原告在购买该房屋前多次向两被告表明其购买该房屋的目的是为了能够让其小孩落户并就读位于该区域的实验小学,被告二在其微信广告宣传上也写明房子没有挂过户口。2018年8月2日,原、被告签订购房合同时两被告亦承诺该房屋是空户并且能顺利落户,购房合同对房屋坐落、付款方式**口、违约金等进行了约定。后原告按约履行了付款义务,但在办理过户登记后,原告去派出所落户时才发现该房屋不是空户,其房屋早已被其他第三人落户,原告多次联系两被告要求解决落户问题均无果,后原告多次询问派出所得知该房屋因有其他第三人落户,原告无法办理落户事宜。综上,两被告的行为已严重违约,导致原告的合同目的不能实现,为维护原告的合法权益,特诉至法院。

刘某辩称,1.案涉房屋系德阳市酱油厂于上世纪八十年代修建的职工住房,楼栋及单元编号由建设单位自行编制,房屋建成之初,大门左右两侧两栋分别是2栋、1栋,后来楼号进行了调换,并未向相关部门备案报批,导致答辩人房产证地址为桐花巷X栋2单元4楼1号,房屋实际地址为桐花巷X栋2单元4楼1号,而案外人王某房产证地址为1栋2单元4楼1号,户籍所在地却在********;2.答辩人按约履行了合同义务,也未将户户口迁至案涉房屋所在地,前业主刘某户户籍也未在案涉房屋所在地,据日常生活经验和户户籍管理实践,涉房屋上应该没有户口,答辩人主观上没有过错,客观上没有违约行为;造成王某户户籍登记在********,非答辩人的原因;3.原告诉请的违约金、误工费、房屋租赁费没有事实和法律依据,应当被驳回;XX公司广告中说的“空户”属于要约邀请;若法院认定答辩人违约,因违约金约定过高,应依法调低。4.原告购房后不能落户至房产地址,系原告未尽到审慎的注意义务所致,相应的损失应由原告自行承担。

XX公司辩称,1.答辩人已按合同完全履行了居间人的义务,刘某的户口户口也从始至终未在案涉房屋上;案涉房屋地址已有案外人落户是派出所工作人员的失误导致;3.微信广告属于要约邀请,真正约束原、被告三方的是《房屋买卖合同》;4.原告要求答辩人承担连带责任无法律依据;5.若法院认定答辩人违约,因违约金约定过高,应依法调低。综上,应驳回原告对答辩人的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下:被告XX公司工作人员于2018年8月1日通过微信推送房屋信息:“桐花巷-实验小区对面……4楼3-2-1……关键是房子没有挂过小孩户口……”。2018年8月2日,原告(买方、乙方)与被告刘某(卖方、甲方)、XX房产(经纪方、丙方)签订《房屋买卖合同》,合同主要约定:1.甲方出售的房屋位于德阳市;2.房屋成交价为432000元,在本合同签订当日,乙方向甲方交付定金10000元,过户递件完成当日内,乙方将首付款220000元支付给甲方,200000元由放贷银行直接支付给甲方,若银行实际贷款额不够支付房款,则由乙方补足差额,房屋交接当日内,乙方将剩余房款2000元支付给甲方;3.2018年8月31日前办理该房屋产权过户,甲方在房款全部收齐后10日内向乙方交割房屋;4.任何一方未能履行本合同或违反本合同的条款,都视为违约,违约方按房屋成交价的20%支付另一方违约金,对另一方造成损失的,还须对损失进行赔偿;5.基于丙方提供的居间服务,且丙方已促成甲乙双方达成交易并签订本合同,乙方同意在本合同签订当日内向丙方支付佣金5000元,甲乙丙三方签订本合同即视为丙方居间成功;6.本合同甲乙双方各执一份,丙方备档一份,经双方签字后生效。合同签订后,原、被告依约履行了给付房款、交付房屋、办理房屋所有权转移登记等合同义务。2018年8月27日,位于德阳市房屋登记至舒某、王春生名下。2018年9月3日,原告向曾晓庆支付购房中介费5000元。

另查明,1.德阳市公安局旌阳区分局旌阳派出所于2019年5月22日出具的《情况说明》主要载明:2019年1月,舒某到该所户籍户籍室查询户口迁移的事项,查询发现旌阳区2栋2-4-1号房屋已有另一家人的信息。2019年2月底,经堰塘坝社区民警、警务员联系社区干部与舒某一起到核实,发现不动产权证地址为2栋2-4-1号已有王某一家居住。2.原告提供的《租赁合同》、《证明》等证据显示,2019年3月12日,原告与案外人罗仁才签订《租赁合同》,租赁罗仁才位于德阳市区的房屋;原告通过微信向罗仁才支付租金21600元。北辰·观山水物业服务中心、德阳市旌阳区城北街道汾河路社区居民委员会于2019年4月16日出具的《证明》载明:“兹证明淮河街209号北辰·观山水小区1栋2单元23楼X号舒某,身份证号码5106031983××××××××,于2019年入住本小区。其儿子王舒瑞桐,身份证号5106032015××××××××,其女儿王舒梓钰,身份证号5106032013××××××××”。3.被告刘某的户籍户籍所在地为德阳市旌阳区;人王某的户籍户籍所在地为德阳市旌阳区。div>

上述事实,有当事人陈述、证人证言、《房屋买卖合同》、《情况说明》、微信截图、户籍户籍证明、簿、不动产权证、租赁合同、证明等证据予以证实。

本院认为,原、被告三方签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示,且未违反国家法律法规的规定,合法有效,对三方当事人具有法律约束力。

关于被告是否构成违约的争议焦点。

原告主张两被告口头承诺案涉房屋系空户,现两被告的过错导致原告购房用于小孩就读实验小学的合同目的无法实现,两被告是否知晓为空户不影响其承担违约责任;同时,被告XX公司未尽审查义务,虚假宣传,因此,两被告应承担违约责任。被告刘某辨称,案涉房屋由原建设单位对楼栋、房屋进行编号,后来楼号进行了调换,并未向相关部门备案报批,被告刘某按约履行了合同义务,未将自己或他人户口户口迁至案涉房屋所在地,业主刘某户籍户籍也未在案涉房屋所在地,王某户籍户籍登记在案涉房屋地址,刘某的原因,故不应承担违约责任。被告XX公司辨称,微信广告属于要约邀请,XX公司已按合同履行了居间人的义务,原告要求XX公司承担连带责任无法律依据。

本院认为,首先,被告刘某的户籍户籍所在地一直在德阳市旌阳区,购买案涉房屋后,并未将自己或他人户口户口迁至案涉房屋所在地,售房屋时亦不知道该房屋地址上登记有案外人户口,其主观上不存在过错;其次,按照我国相关法律规定,房屋产权登记和公民户籍户籍登记属行政管理范畴,地址亦由有关国家机关按相关规定依法予以确认;本案中,造成案涉房屋产权地址与户籍户籍地址不一致的原因,归责于被告;最后,被告XX公司作为居间人,向原、被告提供订立合同的机会和媒介服务,其通过微信推送的房屋信息,在法律上可以认为属于要约邀请,房屋买卖合同的条款内容需买卖双方协商确定,出卖人和买受人的权利义务亦由此产生。本案中,原、被告签订《房屋买卖合同》后,原告取得房屋所有权,被告刘某取得相应对价,被告XX公司提供居间服务取得中介费,现原、被告三方的合同目的均已实现。综上,就目前证据而言,本院认定两被告按约履行了合同义务,不构成违约。

关于原告主张的诉讼请求。由于被告不构成违约,故对原告要求两被告支付违约金、赔偿损失(误工费、房租费),以及被告XX公司退还居间费的诉讼请求,本院不予支持。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百二十六条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定,判决如下:

驳回原告舒某的诉讼请求。

本案减半征收案件受理费1528元,由原告舒某负担。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省德阳市中级人民法院。


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