案情简介
一、2006年12月，郑某与拓海公司签订《商品房买卖合同》，约定郑某向拓海公司购买案涉商铺，价款300万元。后郑某支付了款项，拓海公司向郑某出具《收据》，载明收到购房款300万元，双方办理了房屋预售备案登记。
二、郑某与拓海公司就上述300万元款项又签订了一份《借款合同》，约定：如拓海公司未能按期还款，双方另行协商还款时间，拓海公司每月支付资金占用费15万元；如拓海公司未按时还清借款，又不按月支付资金占用费，拓海公司应按《商品房买卖合同》约定协助将案涉商铺登记到郑某名下。
三、2008年6月，余某与拓海公司签订《商品房买卖合同》，约定：余某向拓海公司购买案涉商铺，价款1523.2万元。合同签订后，拓海公司将该商铺交付余某，并向余某出具《收据》，载明收到购房款1523.2万元。
四、余某向北海市中院提起诉讼，请求：确认郑某与拓海公司签订《商品房买卖合同》无效；确认余某与拓海公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；拓海公司协助余某办理案涉商铺房产登记手续。郑某提起反诉，请求：确认郑某与拓海公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；拓海公司将案涉商铺登记到郑某名下，并交付房产。
五、北海市中院认为，因郑某签订的商品房买卖合同在先并办理了备案登记手续，对涉案房屋的请求权享有物权的效力，判决余某、郑某与拓海公司签订的《商品房买卖合同》均合法有效；拓海公司将商铺交付给郑某，在完善初始登记后将权属权证办理至郑某名下。
六、余某不服北海市中院判决，向广西高院提起上诉。广西高院认为郑某支付的300万元实为履行出借义务，其与拓海公司签订的《商品房买卖合同》因未支付购房款而没有实际履行，且办理的房屋预售备案登记不产生物权效力。判决：余某、郑某与拓海公司签订的《商品房买卖合同》均合法有效；拓海公司在完善初始登记后将权属权证办理至余某名下。
七、郑某不服广西高院判决，向最高法院申请再审。最高法院裁定驳回再审申请。
败诉原因
郑某与拓海公司之间真实法律关系是民间借贷，《商品房买卖合同》只是作为《借款合同》的担保。郑某支付给拓海公司的款项为借款，并非购房款，故其未履行《商品房买卖合同》的价款支付义务，《商品房买卖合同》并未实际履行，因此郑某不能主张履行《商品房买卖合同》。
此外，虽然郑某与拓海公司签订的《商品房买卖合同》办理了商品房预售合同登记备案，但是商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，并非《物权法》第二十条规定的预告登记，不产生登记请求权的物权效力。
败诉教训、经验总结
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
一、有些债权人想要“双保险”，于是在签订民间借贷合同同时，签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。其实这种担保是不牢靠的。以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，不会产生抵押权效力，也无权请求履行买卖合同。当事人欲以不动产为借贷合同设立担保物权的，应按《物权法》规定签订担保合同并办理抵押登记手续，那才是最可靠的担保：不仅债务人无法“逃债”，而且一旦债务人“破产”失去清偿能力，办理了抵押登记的债权人在所有债权人中优先受偿，享有优先受偿权。
二、在商品房预售交易中，买受人应及时办理预告登记，以保障物权的实现。仅办理商品房预售合同登记备案不产生物权效力，不能对抗第三人。
相关法律规定
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
《中华人民共和国物权法》
第二十条
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十条
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十五条
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：
原判决认定郑某与拓海公司签订的《商品房买卖合同》因郑某未支付购房款而没有实际履行的事实是否缺乏证据证明。
本案原判决综合2006年郑某与拓海公司签订的《商品房买卖合同》《借款合同》、2013年郑某向拓海公司发出的《告知函》及拓海公司的《复函》等证据认定，郑某与拓海公司签订的《商品房买卖合同》为合法有效合同，但郑某与拓海公司签订的《商品房买卖合同》因郑某未支付购房款而没有实际履行。郑某主张其与拓海公司之间存在房屋买卖法律关系，并据此诉请拓海公司履行《商品房买卖合同》，由其取得讼争商铺的所有权。对此，应当甄别郑某与拓海公司之间真实的意思表示是为借款行为提供担保，还是通过支付对价获得房屋所有权。从双方签订的《借款合同》的约定看，郑某向拓海公司支付的300万元实为履行借款合同的出借义务，双方签订的《商品房买卖合同》所约定的105号商铺，只是用作借款合同的担保物。上述合同约定的内容可以证明，双方的《商品房买卖合同》并非为了实现房屋买卖，真实的意思是作为《借款合同》的担保。简言之，郑某与拓海公司之间真实法律关系是民间借贷，《商品房买卖合同》只是作为借贷担保的一种方式。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。虽然郑某与拓海公司签订《商品房买卖合同》在《借款合同》之前，拓海公司也在《借款合同》签订前向郑某出具过收到郑某支付拓海大厦商铺105号购房款300万元的《收据》，但郑某向拓海公司支付的300万元实为借款，并非购房款，双方在签订《商品房买卖合同》后郑某并未依照该合同约定向拓海公司支付购房款。故郑某关于原判决认定其未支付购房款等事实缺乏证据的主张，本院不予支持。
案件来源
余某与郑某、拓海公司房屋买卖合同纠纷申请再审民事裁定书，最高人民法院（2016）最高法民申1234号。
(声明：本公号文章仅供学术研讨，为尊重和保护案件当事人隐私，特将部分信息进行替代处理。如需了解该案详细情况，请查阅判决书原文。)
