买受人从开发商处购买房屋，尚未办理产权登记，又将该房屋转卖给第三人，第三人能否直接请求开发商协助办理权属证书？对此实践中存在两种观点：第一种观点认为，基于合同相对性原则，第三人只能要求买受人协助办理房屋产权变更登记，不能直接向开发商主张。第二种观点认为，前后合同处于连续状态，第三人代替了买受人的位置，为交易便捷，可以判决中间省略登记，最终买受人可直接要求开发商协助办理产权变更登记。我们同意第一种观点，理由是：（1）符合合同相对性的法理，合同法第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同在相对人之间发生效力、除法律明确规定外，一般不能约束合同以外的第三人。对于连环买卖，虽然针对同一标的物，且交易彼此连续，但仍属于不同的主体和不同的法律关系，故第三人不能突破合同相对性直接向出卖人主张权利，除非符合合同法第七十三条关于代位权的规定。（2）防止国家税收流失。根据我国房地产税收法律规定，二手房交易需要缴纳营业税、个人所得税、契税等税种，如果允许第三人直接向出卖人主张过户;将使中间环节的税收被规避，导致国有资产流失，同时有民事审判阻碍国家征税行政权之嫌。（3）合理平衡债权人利益。如果允许第三人直接向卖人请求过户，买受人的债权人利益可能会受损。特别在买受人恶意逃债时，其与第三人虚构房屋买卖合同，由第三人通过法院裁判获得房屋所有权，使买受人的债权人的利益落空。

关于未经抵押权人同意转让商品房的履行问题

通说认为物权法第一百九十一条第二款并非效力性强制性法律规定，故抵押权存续期间，出卖人未经抵押权人同意销售商品房的，不影响商品房买卖合同的效力。出卖人（抵押人）在约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理商品房权属转移登记的，买受人有权请求解除合同，并要求出卖人（抵押人）承担相应的违约责任。买受人要求继续履行合同并办理商品房权属转移登记的如何处理？对此存在两种做法：第一种做法是判令出卖人在规定的时间内清偿债务涤除抵押权后，履行合同义务。第二种做法是法院对买受人进行释明，要求其变更诉讼请求。买受人坚持不变更的，驳回其诉讼请求，但买受人代为清偿债务消灭抵押权的除外。我们赞同第二种做法，因为物权法第一百九十一条第二款虽非效力性强制性规定，但可以构成合同法第一百一十条第（一）项规定的法律上不能履行的情形，故买受人不能要求继续履行合同。但买受人代为清偿债务的，由于不影响抵押权人的利益，在抵押权人债权受到清偿后，买受人请求履行债权合同并变更抵押物登记的，并无障碍。

关于商品房一房多卖问题

出卖人就同一商品房订立数个预售合同，数个预售合同均有效，买受人均要求履行合同的，如何处理？此涉及预告登记、占有、支付房款、合同成立等顺位问题。我们认为，商品房多重买卖实际上是买受人之间的“赛跑”，应当按照合同履行的程度，保护实际取得所有权或者更接近于取得所有权的买受人。已经办理过户登记的买受人的权利优先于其他未办理过户登记的买受人。对于均未办理过户登记的，可以参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条关于普通动产多重买卖处理的规则，确立合法占有房屋的买受人权利优先于先行支付购房款的买受人，优先于合同成立在先的买受人由于物权法对不动产规定了预告登记制度，因此在均未办理过户登记的情况下，已经办理商品房预售合同预告登记的买受人权利应当优于其他买受人。

关于预抵押问题

商品房预售过程中，购房人办理房屋贷款时将预售房屋进行预抵押登记，后购房人无力归还贷款，贷款人主张对预抵押房屋行使抵押权的，应否支持？对此存在两种观点：第一种观点认为，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。第二种观点认为，预告登记的抵押权具有排他效力和优先顺位。当预告登记的预抵押权尚无法进行物权登记，权利人需要实现抵押权时，权利人有权对作为请求权标的的不动产行使抵押权，使请求权发生指定的效果。我们同意第一种观点。预抵押登记权利人享有的仅是请求办理抵押权正式登记的权利，并不享有现实的抵押权。当然，这样处理会导致预抵押登记的效果形同虚设，与市场实践相背离，不利于善意抵押权人的利益保护。从合理平衡各方当事人利益角度而言，在开发商和购房人协同办理预抵押登记的情况下，可以考虑由银行单方垫付费用进行抵押登记，实现预抵押登记与正式抵押登记的衔接。

关于商品房交付标准问题

实践中，很多地方仍然沿用2000年版的《商品房买卖合同示范文本》，并选择第一个条件，即商品房经验收合格，对此如何认定？我们认为，如果地方政府对于商品房交付有相关规定，应当按照地方政策的规定执行。如果地方政策对此没有规定，当事人选择了第一种交付标准，该交付标准只需设计、建设、监理、施工四方验收合格即可，无需经过验收备案。

关于户口问题

对于二手房买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，由于户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。经释明，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回起诉。但当事人以户口不能迁移主张解除合同或要求出卖人承担违约责任的，应当受理。

关于“凶宅”问题

买受人以市场价格购买房屋，后知晓房屋内出现自杀、谋杀等非正常死亡事件，要求撤销房屋买卖合同的，对此应否支持？实践中存在两种观点：一种观点认为，不应支持，因为房屋买卖合同的标的为物理意义上的房屋，并不包括房屋的历史。另一种观点认为，房屋内发生非正常死亡时间对买受人的消费选择、房屋价格的确定影响较大，应当予以事先披露，未经披露的，可以撤销房屋买卖合同。我们认为，出卖人对于“凶宅”未经披露的，构成欺诈，买受人有权予以撤销。