承租人优先购买权在审判实践中如何适用

 [案情介绍]

     2006年6月，原告李某和被告张某签订一份房屋租赁合同，约定被告张某将自己所有的一套位于县城的商品房出租给原告李某居家，李某每年支付租金4000元，租金一次性付清，租期为二年。2008年5月6日，被告张某与第三人刘某签订房屋买卖协议，刘某向张某支付了购房款，但未办理房屋过户手续。次日，张某向李某发出终止房屋租赁合同的通知书。李某以张某和李某共同侵犯其优先购买权为由诉至法院，要求宣告张某与刘某签订的房屋买卖协议无效，并请求以相同价格购买该房屋。

[案情结果]

    应认定张某与刘某签订的房屋买卖协议不发生法律效力，同时支持李某请求以相同价格购买房屋的诉讼请求。

[相关法规]

   合同无效：(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(2)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。

   《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》(以下简称《若干意见》)第118条规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。