购房人的实际损失到底应该怎么计算?

裁判要旨

一、对于政府机关及其他职能部门出具的证明材料，人民法院应当对其真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行判断，如上述证据不能反映案件的客观真实情况，则不能作为人民法院认定案件事实的根据。

二、因出卖人所售房屋存在质量问题，致购房人无法对房屋正常使用、收益，双方当事人对由此造成的实际损失如何计算未作明确约定的，人民法院可以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失。

案情简介

一、2007年6月7日，李明柏与金陵置业公司签订《商品房买卖合同》，约定：李明柏向金陵置业公司购买280平方米的别墅一套。同年6月24日，金陵置业公司向李明柏交付了房屋。

二、2008年，李明柏向金陵置业公司报告该房屋存在质量问题。2010年4月21日，金陵置业公司完成对房屋进行加固修复，但双方仍对质量问题存在争议，并约定以鉴定结构出具的鉴定结论判断房屋质量是否合格。

三、2011年3月28日，鉴定机构出据鉴定报告，结论为房屋质量已达到合格标准。但是，金陵置业公司直至2011年7月21日方才将该鉴定结论交给李明柏。

四、因为李明柏仅主张了2010年4月20日前的租金损失，其再次诉至法院，要求金陵置业公司赔偿租金损失357000元(自2010年4月21日至2011年9月21日止，按21 000元／月计算)；金陵置业公司认为自2010年4月21日房屋已修复合格，不同意支付租金。

五、南京市江宁区人民法院认为李明柏于2011年7月21日已知晓房屋质量合格，仅支持至2011年7月21日的租金；并按照江宁区物价局给出的咨询意见9000元/月向其支付租金损失。

六、李明柏不服上诉至南京中院，南京中院维持上述判决结果。此后，李明柏又诉至江苏高院再审，江苏高院指定南京市江宁区人民法院重审，南京市江宁区人民法院判令按照市场同期租金标准（18760元/月）赔偿租金，该结果后又被南京中院予以维持。

裁判要点

人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判，无论是当事人提供的证据，还是人民法院依职权调取的证据，均应客观真实的反映案件事实，并经双方当事人质证后，才能作为定案的依据。对于政府机关及其他职能部门出具的询价意见、咨询意见等证据材料，人民法院应当对其真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行判断，如上述证据不能反映案件的客观真实情况，则不能作为人民法院认定案件事实的根据。本案中，李明柏请求以同期房屋租金为标准计算其因房屋质量问题而造成的实际损失，人民法院应予支持。