名为租赁、实为以租赁权担保民间借贷，应为有效

企业间名为租赁、实为以租赁权担保的借贷，如不存在法定无效情形，对该借贷及非典型担保合同，应认定有效。

案情简介：

2012年，商贸公司与投资公司签订房屋租赁合同，约定商贸公司将涉案房屋租赁给投资公司，如商贸公司未在2013年5月11日前退还乙方已付房屋租金450万元及已付租金20%违约金，则甲方无权再解除合同。后商贸公司未能依约退还租金及支付违约金，投资公司入驻涉案租赁场地及房屋。2015年，商贸公司诉请确认双方所签房屋租赁合同无效。

法院认为：

当事人之间因民间借贷之外其他表现形式形成的债权债务关系，虽当事人可通过意思自治形成某种法律关系，但法院应在审查双方当事人提交证据基础上查明案件事实。本案中，双方虽签订涉案租赁合同，且投资公司已实际占有、使用涉案房屋，但从双方约定租赁合同解除条件、解除期限及租金数额、商贸公司按月支付数笔利息等事实，均存在不合常理或与房屋租赁关系不符之处，而更符合企业间借贷合同实质要素，故双方基础法律关系应为民间借贷合同。该合同并不存在《合同法》第52条及最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第14条规定的无效情形，应认定有效。从涉案租赁合同约定内容看，双方所签租赁合同实为对借贷合同一种类似于让与担保的非典型担保行为——“租赁担保”。双方因借贷关系所签租赁合同实质上系对投资公司债权担保，但此处让与的并非担保物所有权，而是一种非典型但实践中存在的租赁权。现行民间借贷司法解释虽未设定租赁等债权担保，但法律或司法解释未创设的权利类型，并不排除当事人通过契约方式设定担保，形成受契约自由原则和担保经济目的双重规范的债权担保关系，只要不违反法律、行政法规关于效力的强制性规定，当事人可依契约自由原则设定担保合同。当事人通过合同创设新型担保物权时，涉及合同效力认定，只要不存在《合同法》第52条规定的合同无效等情形，不宜轻易否定以租赁权作为借贷关系担保等非典型担保合同效力。本案中，商贸公司诉请为判令双方所签租赁合同无效，因商贸公司与投资公司因双方存在借贷法律关系而签订的租赁合同不存在无效情形，故判决驳回商贸公司诉请。

实务要点：

企业间名为租赁、实为以租赁权担保的民间借贷，如不存在法定无效情形，对该借贷及非典型担保合同，应认定有效。