一地数卖,均未过户并占有土地的,谁先付款谁就优先取得土地 ？

【裁判要旨】

一地数卖，受让方均未办理过户手续，也未合法占有投资开发土地，先支付土地转让款的受让方优先受让土地。值得特别注意的是，仅在土地上存放物资不能证明实际占有土地。

【案情简介】

一、2011年，河北冀丰房地产开发有限公司（“冀丰公司”）与石家庄市金之源化工有限公司（“金之源公司”）签订《土地使用权转让协议》，约定金之源公司将某地块土地使用权有偿转让给冀丰公司。协议签订后双方未办理过户手续。

二、2014年，石家庄市金河石油化工有限公司（“金河公司”）与金之源公司因租赁合同纠纷，河北省石家庄中院作出民事调解书，确认将涉案土地转让给金河公司，金河公司已支付转让款，土地已交接。

三、金之源公司给冀丰公司出具书面通知解除《土地使用权转让协议》，并退还冀丰公司已支付的首付款。

四、冀丰公司不同意解除合同，起诉要求继续履行合同。石家庄中级法院和河北省高级法院判决，均未予支持其诉讼请求。冀丰公司不服河北省高级法院判决，向最高法院申请再审，最高人民法院裁定驳回再审申请。

【裁判要点】

本案土地转让方金之源公司就同一土地订立了两份转让协议：土地购买方冀丰公司、金河公司均未办理土地过户手续，也未实际占有土地，但区别是：金河公司已支付土地转让款、冀丰公司则在涉案土地上存放有部分机器设备及材料。根据相关法律规定，此情形下最关键的是判断是否有一方已先行合法占有投资开发土地？如果各方均没有占有，那么看谁先付款：先付款的购买方优先受让土地。最终法院对冀丰公司优先受让土地的主张不予支持，冀丰公司因而败诉，未获得土地使用权。最高人民法院认为，“冀丰公司在金之源公司仓库内存放有部分机器设备及材料，不足以充分证明其实际占有涉案土地”。因此，不支持冀丰公司根据占有优于交款的规定主张优先受让权。