夫妻一方未经另一方同意抵押共有房屋,抵押合同是否有效

裁判要旨

共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。

案情简介

一、2009年3月27日，建设银行杭州分行与邹红松、龚星星、罗晓春签订了《个人住房最高额抵押贷款合同》，约定邹红松向建设银行杭州分行借款90万元，用于购房。抵押人为龚星星、罗晓春（夫妻，于2009年11月21日离婚），最高额抵押借款额度为90万元，有效期间300个月，抵押财产为杭州某花园2栋30F。后证明，罗晓春在合同上的签字系伪造，办理抵押登记时提交给市产权登记中心的深房地字第400035302x号房地产证，并非该产权登记中心所核发。

二、合同签订后，建设银行杭州分行于2009年4月16日向邹红松发放了贷款。上述抵押房产已于2009年4月9日在杭州市国土资源和房产管理局办理了抵押登记。邹红松没有按照合同约定履行还款义务。

三、建设银行杭州分行向杭州法院起诉，请求判令：1、解除《个人住房最高额抵押贷款合同》；2、邹红松、龚星星、罗晓春偿还贷款本息人民币896557.51元；3、建设银行杭州分行对抵押物享有优先受偿权。杭州法院一审判决：一、解除《个人住房最高额抵押贷款合同》中的借款合同关系，建设银行杭州分行与龚星星之间签订的《个人住房最高额抵押贷款合同》中的抵押合同关系无效；二、邹红松还本付息；三、龚星星对邹红松的上述债务的不能清偿部分承担二分之一的连带清偿责任。

四、建设银行杭州分行不服，上诉至杭州中院，杭州中院二审判决驳回上诉，维持原判。建设银行杭州分行仍不服，向浙江高院申请再审，浙江高院裁定驳回再审申请。

 杨律师评析

本案中建设银行杭州分行败诉的原因在于其接受的抵押物为龚星星、罗晓春的夫妻共同财产，但是在龚星星未经罗晓春同意的情形下作出抵押的。根据本案已查证的事实，案涉《个人住房最高额抵押贷款合同》中罗晓春的签字系伪造，因此其并未作出同意抵押的意思表示，也即龚星星是在未经罗晓春同意的情况下，擅自将其共有的房屋抵押给建设银行杭州分行。根据《担保法司法解释》第五十四条第二款的规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”故浙江三审法院均认定《个人住房最高额抵押贷款合同》中的抵押合同无效，建设银行杭州分行因此败诉。