律师观点分析

　　原告：阮某某，女，1974年12月3日出生，汉族，个体户，住合肥市包河区。

　　委托诉讼代理人：张军临，安徽张军临律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：黄国华，安徽张军临律师事务所律师。

　　被告：任某某，女，1985年7月28日出生，汉族，个体户，户籍地江苏省无锡市南长区，现住合肥市政务区。

　　委托诉讼代理人：王经晨，安徽承义律师事务所律师。

　　审理经过

　　原告阮某某与被告任某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阮某某的委托代理人张军临、黄国华、被告任某某及其委托代理人王经晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告诉称

　　原告阮某某向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的《合肥御龙湾门面房租赁合同》;2、被告向原告支付自2016年5月18日至2016年6月17日的房屋租金4950元(暂计算至2016年6月17日，实际应付至房屋交还日);3、被告向原告支付拖欠的电费1717元，水费306元，及自2015年6月1日至今的物业管理费1317元(物业管理费暂计算至2016年6月17日，实际应付至房屋交还日);4、被告的租房保证金4500元不予退还;5、被告向原告支付逾期支付房租的违约金891元(59400元/年*0.0005*30天)(暂计算至2016年6月17日，实际应支付至房屋交还日);6、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年5月4日签订了《合肥御龙湾门面房租赁合同》一份，约定：原告将其自有的坐落于合肥市政务区茂荫路999号御龙湾15#16#113室门面房商铺出租给被告用于花艺经营，租赁期限为贰年，自2015年5月18日至2017年5月17日，第一年第一季度租金为每月4300元，后三季度为每月4500元，下一年度租金在本年基础上上浮10%，每次租金提前一个月支付，租金按季支付，被告未按约定支付租金超过15天以上，或者在租赁期内被告未经甲方书面认可或同意，擅自改变房屋用途，原告均有权解除合同，并要求被告支付违约金、保证金不予退还等。按照合同约定，被告应于2016年4月18日前支付2016年5月18日至2016年8月17日的房租，原告多次催促，被告至今拒不支付，逾期支付房租早已超过15天;且被告在未经原告同意的情况下，改变房屋用途，将房屋用于餐饮项目。为此，原告根据合同约定向被告提出解除合同，并向其发出解除房屋租赁合同告知书，同时在其经营的门店张贴，要求其搬离房屋，支付租金、违约金等，被告收到该通知后，拒不配合原告办理退还房屋相关手续和支付相关费用。原告为维护自身合法权益，故诉至法院请求判如所请。

　　被告辩称

　　被告任某某辩称：1、被告方并未擅自改变房屋用途，原告对被告房屋用于餐饮营业是明确知晓的。2、被告方并非无正当理由拖欠房屋，而是有正当理由，房屋渗水，影响营业，但原告对此并未履行法定维修义务。原告曾于2016年6月1日、7月12日先后两次将涉案房屋的水表拆除，其行为已经影响被告的正常营业并给被告造成了营业损失。3、我方已将电费缴纳至2016年6月21日，水费缴纳至2016年5月26日，原告所主张的水电费金额与实际不符。双方约定由被告缴纳物业费，但后来出现漏水的情况，原告在电话里跟被告说过，如果物业不修房屋漏水等，不要缴纳物业费，等到物业把房屋漏水修好后再缴纳。房屋漏水至今没有得到解决，物业费从2015年6月1号之后没有交，物业公司承诺要减免物业费。

　　本院查明

　　经审理查明：2015年5月4日，阮某某(甲方)与任某某(乙方)签订一份《合肥御龙湾门面房租赁合同》，约定：“一、租赁门面房描述：1、甲方将其合法拥有、坐落于合肥市政务区茂荫路与南向支路交口位置的御龙湾小区15#16#113室门面房商铺出租给乙方用于经营，该门面房分上下两层总共建筑面积56.27平米(下铺面积：56.27平米);。二、租赁房用途：1、乙方租赁门面房作为商业门面从事花艺使用(不得从事餐饮行业以及产生噪音污染行业);2、乙方向甲方承诺：在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变房屋的原有结构和用途。三、租赁期限：本合同租赁期为贰年，自2015年5月18日起至2017年5月17日止。四、租金及支付方式：租金为4500元/每月，租金按每季度支付，不含物业费，第一年租金为第一季度每月4300元，后三季度为每月4500元，下一年租金在本年基础上上浮10%。第一次租金签订合同时支付，下一年度租金按每年到期的前两个月开始支付;每年租金在每次以现金或转账提前一个月支付，以甲方到账为准。同时甲方要求乙方根据房屋的使用情况应提前向甲方支付保证金为4500元，待租赁期满且结清费用后(含水电费、房屋设施损坏赔偿金、违约金等)，甲方应于当日将押金(无息)退还给乙方。五、1、甲方应在乙方支付第一次17400元租金之日将上述房租钥匙交付乙方。双方还约定：“乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：(1)未按约定期限交付租金，超过15天以上的。”此外，双方约定涉案房屋的物业费由任某某缴纳。

　　2015年6月6日，任某某在御龙湾小区15#16#113室开始经营花艺等产品，直到2015年7月中旬。8月份维修之后，任某某在涉案房屋继续经营了一个月左右的花艺产品。2015年11月22日，任某某在涉案房屋正式开始经营餐饮服务。2015年7月28日，任某某设立了合肥梵世汇科技有限公司，该公司住所地为合肥市政务区茂荫路999号御龙湾15幢16幢商113，公司营业执照等相关手续由阮某某的丈夫裴成办理，经营范围包含花卉批发、零售、花艺设计及餐饮服务、餐饮投资管理、餐饮品牌运营策划等。

　　2015年7月份，涉案房屋墙体和地面部分出现渗水现象，合肥御龙湾物业服务中心于2015年8月对该房屋进行维修，之后房屋仍然存在渗水现象。任某某多次与阮某某沟通房屋维修事宜，但阮某某均未予维修。

　　任某某于2016年2月19日向阮某某支付16000元，其中有13500元为三个月房租。任某某从2016年5月18日之后未付房屋租金，阮某某于2016年5月25日向任某某发出一份《关于解除租赁合同的告知书》，内容为：“任某某女士：因你方……改变房屋经营用途及逾期缴纳房租，现书面告知你及我方将作出以下处理：一、解除租赁合同;二、没收收取的房屋保证金4500元;三、你方需支付3倍租金的违约金及对我方造成的损失费;四、限你五日之内搬移出所租门面房，并在三日之内支付违约金。如到期你方仍不执行，我方将配合相关部门采取断水、断电、关锁门面等措施，如因此造成的一切损失包括诉讼等费用，均由你方承担。”

　　以上事实，除双方当事人陈述外，尚有原告提供的《合肥御龙湾门面房租赁合同》1份、银行卡客户交易查询明细1份、关于解除租赁合同的告知书》及快递单1份、被告提供的营业执照1份、收据3张在卷佐证，足以认定;原告提供的2份物业公司证明无其他证据佐证、3张缴费通知单无公司印章，本院对其证据效力不予认定。

　　本院认为

　　本院认为：阮某某与任某某签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规，该合同应属有效，双方均应按合同履行。阮某某要求解除与任某某签订的《合肥御龙湾门面房租赁合同》，任某某于2016年7月21日另案起诉要求解除双方签订的《合肥御龙湾门面房租赁合同》，故本院认定双方签订的《合肥御龙湾门面房租赁合同》于2016年7月21日解除。阮某某称任某某擅自更改房屋用途,进行餐饮服务,属于根本违约,但任某某所经营店铺的营业执照系阮某某丈夫裴成办理,该营业执照经营范围中包含有餐饮服务等内容,根据常理推测,阮某某对此应为知情,且阮某某在长达半年的时间内并未提出异议,应视为认可任某某该行为。双方在合同中约定每年租金提前一个月支付，任某某未按合同约定交纳房租，存在违约情形，但同时阮某某所提供的出租房屋一直存在渗水现象，阮某某作为出租人，并未及时履行协调解决及维修的义务，且擅自将出租房屋的水表拆除，对任某某的经营活动产生了不利影响，自身在履行合同义务过程中亦存在违约行为，故阮某某要求保证金4500元不予退还及任某某向其支付违约金891元的诉请，本院不予支持。阮某某将水表拆除，导致任某某所经营店铺自2016年6月1日至6月10日期间停业，2016年7月12日，该房屋水表再次被拆除，之后双方均未予维修，该段停业时间本院酌定为15天，对两次停业期间产生的房屋租金，本院不予支持，因此，任某某应支付自2016年5月18日至2016年8月17日期间的房屋租金10222元[4300元/月×110%×(3个月-25天)]，此后的租金按照每月4950元支付至房屋实际归还之日止。阮某某主张任某某应支付电费1717元、水费306元及自2015年6月1日暂计至2016年6月17日的物业管理费1317元，但其未提供有效证据证明实际发生费用，故对该项诉请，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百四十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

　　裁判结果

　　一、原告阮某某与被告任某某于2015年5月4日签订的《合肥御龙湾门面房租赁合同》于2016年7月21日解除;

　　二、被告任某某于本判决生效之日起十日内一次性支付原告阮某某自2016年5月18日至2016年8月17日期间的房租10222元，此后的租金按照每月4950元支付至房屋实际归还之日止;

　　三、驳回原告阮某某的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案案件受理费99元，减半收取为49.5元，由被告任某某负担15元，原告阮某某负担34.5元。