律师观点分析

原告李XX诉四川XX房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷案

被告代理律师：四川仁厚律师事务所 王志刚

案情简介：

2015年XX月X日，原告李XX与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定原告购买被告所开发营业用房，购房款共计1900余万元，协议对房屋面积、交房时间、违约责任等均作了详细约定。同日被告向原告出具1900余万元《收款收据》加盖印章并交予原告。《收款收据》备注结算方式为转销售、刘XX转销售。同日，原告通过银行转账，分两次向刘XX转账1900余万元。刘XX向原告出具《收据》，载明“今收到李XX交来购房款1900万元购房款”。事后，案涉房屋网签备案余原告名下。至今，被告未向原告交付案涉房屋，原告诉致法院，要求立即交付房屋并承担违约金等。

庭审焦点：

1、原被告双方签订协议的真实有效性

2、被告是否有交房义务

原告律师观点：

原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告按照协议约定交付了购房款并完成了备案登记。因此，被告应当按约交付房屋。

被告律师观点：

原被告双签订《商品房买卖合同》是事实，都是被告根本没有收到原告任何购房款。案外人刘XX虽然向原告出具《收据》，被告也向原告出具《收款收据》；但是，原告没有证据证明已实际向原告支付案涉购房款。原告在未经授权和委托的情况下，私自将相关款项支付给案外人，对被告而言是无效的。而且，当天案外人就按照原告要求将该款转回给了原告指定的人。因此，在原告未支付案涉房款的情况下，被告没有交房的义务。

原审判决：

原被告双方均认可协议的签订。案外人刘XX将案涉房屋通过转卖方式卖给原告，被告是知晓并同意的。因此原告将购房款支付给案外人刘XX的行为即原告履行购房合同中约定的支付购房款的行为。因此，判决被告在本判决生效十五日内向原告交付房屋并支付违约金。

二审判决：

被告不服一审判决提起上诉。二审判决认为，该案案涉购房款支付给了案外人，案外人在当天又原款转给了被上诉人指定的案外人李XX作为收款人；案涉购房款在中途转向案外人，导致案涉购房款去向为查清。因此，以原审事实不清、证据不足为由裁定发回重审。

再审判决：

再审认为，案涉购房款在当天原款转给了案外人属不合常理的转款行为。而被告对以上转款行为均不予认可。原告所支付的购房款最终未能进入被告账户。本案也没有证据证明第三人刘XX及原告已经支付了其他购房款。因此，判决驳回原告的所有诉讼请求。