房屋在中国人的传统观念中处于不可或缺的重要位置，亦是大多数家庭中最为贵重的财产，而在离婚案件中，往往都会涉及财产分配问题，其中房产的归属通常就是夫妻财产分配的核心。

生活中有不少夫妻买房时将房产登记在一方名下，离婚时经双方协议约定房产归另一方所有，但该方却在办理离婚手续后，因各种原因没有及时办理过户登记。在此情况下，如果房屋不动产权证上挂名的一方因个人债务致使房屋被查封，已经通过离婚协议约定并实际取得房屋的一方该如何维护自己的权益？是否可以通过离婚协议对抗债权人的查封？

案例聚焦

张先生与杜女士于2005年6月登记结婚，2015年7月张先生与杜女士签订离婚协议书，约定婚后购置登记于张先生名下、尚未还清贷款的房屋归杜女士及二人子女所有，由杜女士向张先生支付相应价款并承担房屋剩余贷款偿还责任。2015年8月，二人办理离婚手续。自此杜女士和孩子居住房屋内，张先生随即搬走，此后房屋贷款由杜女士出资偿还。杜女士在办理房屋过户时却被告知，由于购买房屋时是用张先生的名义购买的，所以在贷款还清前无法过户，杜女士无力一次性还清贷款，只能暂缓过户事宜。

2019年9月，杜女士发现自己的房屋被查封，这才知道2018年左右张先生借钱不还，被债权人起诉，2019年2月经法院判决确认，张先生应返还债权人借款本金及利息共计一百余万元。判决生效后，债权人向法院申请强制执行，法院随即作出执行裁定：查封张先生名下房屋，查封期限三年。而被查封的房屋正是贷款尚未还清、由杜女士及子女居住的房屋。杜女士知情后，咨询律师该怎么办，律师随即以房屋系其所有为由，向一审法院提起执行异议，请求一审法院中止对该房屋的执行并解除查封措施，最终获得法院支持。

案例辨析

根据《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”一般情况下，房屋登记在谁的名下就是谁的财产，这是物权法定和公示公信原则的体现。前述案例中，虽然杜女士和张先生已经对涉案房屋的归属进行了约定，但仍然登记在张先生名下，房屋就应当推定继续为张先生所有，且按理说杜女士和张先生的离婚协议仅仅是二人内部协商的结果不能发生对抗外部第三人的效力，故债权人可以查封该房，但为什么杜女士最终却能够获得法院的支持呢？

这其实是因为在本案中，张先生与杜女士于2015年7月签订离婚协议书，约定房屋归杜女士及其子女所有，该约定是就婚姻关系解除时财产分配的约定，在房屋办理过户登记之前，杜女士享有的是将房屋的所有权变更登记至其名下的请求权。该请求权与债权人的请求权在若干方面存在不同，并也因此具有排除执行的效力。具体体现在以下几点：

第一，从成立时间上看，该请求权要远远早于债务人与张先生因借贷关系所形成的金钱债权。债权的成立时间尽管并不影响债权的平等性，但是在若干情形下对于该债权能否继续履行以及继续履行的顺序产生影响。例如，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条针对出卖人就特殊动产订立多重买卖合同的继续履行问题明确规定，在均未受领交付且未办理所有权转移登记手续的情况下，依法成立在先合同的买受人的继续履行请求权就优先于其他买受人。以此类推，在本案情形中，至少不能得出债权人成立在后的债权具有优先于杜女士成立在前的债权的结论。

第二，从内容上看，杜女士的请求权具有指向性。杜女士的请求权系针对房屋的请求权，而债务人的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，房屋只是作为张先生的责任财产成为债权人所享有债权的一般担保。在杜女士占有房屋的前提下，参考最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定的精神可知，其要求将讼争房产的所有权变更登记至其名下的请求权，也应当优于债权人的金钱债权。

第三，从功能上看，房屋具有为杜女士实际占有使用、提供生活保障的功能，与债权人的金钱债权相比，杜女士的请求权在伦理上具有一定的优先性。房产系张先生与杜女士婚姻关系存续期间通过共同购置而形成的夫妻共同财产，在张先生与杜女士婚姻关系解除之时约定房屋归杜女士及其子女所有，且杜女士确实在房屋内居住至今，名下无其他房屋，因此该房产具有为杜女士及其子女提供生活保障的功能，与债权人的金钱债权相比，该请求权在伦理上具有一定的优先性。

第四，从相关法律规定上看，杜女士也享有排除执行的权利。本案可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

在本案中杜女士与张先生签订的处分房屋归属的离婚协议书可以对应第一条；杜女士同子女一直在涉案房屋生活居住满足了第二条；杜女士同张先生约定了房屋支付对价款的约定，并已付清，因而互不相欠可以视为满足了第三条；房屋为贷款房，杜女士无力提前还清贷款并办理过户手续可以视为满足了第四条。据此，杜女士对房屋的实体权利可以阻却债权人的执行。

综上所述，基于杜女士与债权人各自权利产生的时间、内容、功能以及相关法律规定等方面来看，其对房屋所享有的权利能够阻却对房屋的执行，并最终获得了法院的支持。

律师在此提醒，遇到此类情况不要慌张，要及时整理相关线索材料，向法院提起执行异议，积极维护自身权利，必要时可以寻求律师的专业帮助，此外对于离婚房产，最好在能够办理过户时，主动及时的办理相应手续，彻底防止此类情况的发生。