租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。正常情况下，出租方应先取得房屋的所有权证书，再将房屋对外出租。但实践中有大量出租的房屋并未取得产权证，这类房屋租赁合同的效力应如何认定呢？

判断合同效力应依据《合同法》第五十二条关于合同无效的规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”出租未取得产权证的房屋的行为并不明确属于以上五种情况，因此原则上出租未取得产权证的房屋，不宜直接认定租赁合同无效，而应具体分析未取得产权证的原因。如果未取得产权证仅是因为竣工验收合格后，产权证正在办理过程中，因权利人对房屋已享有处分权，仅是未完成公示过程，权利人对房屋进行使用、收益的权利依法应受保护，其出租房屋的行为也合法有效。如果所租赁房屋未取得产权证是因违反法律、行政法规的强制性规定而无法取得，则符合《合同法》第五十二条第五项的规定，应认定租赁合同无效。比如所出租房屋未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。再比如因未经竣工验收合格而无法取得产权证的房屋，依据《建筑法》第六十一条之规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。房屋未经竣工验收，存在安全隐患，不具备交付使用的条件，出租此类房屋的租赁合同也应认定无效。

可见，出租未取得产权证的房屋，租赁合同的效力不能一概而论，而应具体问题具体分析，主要考虑的因素是未取得产权证的原因，是否由于违反法律、行政法规的强制性规定。

多数法院在司法实践中，在确认房屋租赁合同的效力时，仅仅要求出租人具有房屋所有权(产权没有争议)或者得到房屋所有权人的合法授权，而没有一律要求出租人证明其持有产权证。我国现行法律中，只有1999年1月1日实施的《房地产管理法》第52条给城市房屋租赁下了定义，即：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

司法实践中，一些法官以此为依据，主张房屋租赁合同的出租人必须是所有权人，否则房屋租赁合同无效。这种观点是不正确的，且不说根据新法优于旧法的原则，人民法院审理涉及房屋租赁合同纠纷案件首先应当考虑适用的是1999年10月1日实施的《合同法》，而且《房地产管理法》第52条内容的本身并不属于法律关于城市房屋租赁的禁止性规定，该条并没有规定租赁合同的出租人必须对合同标的物享有所有权，否则合同无效。

     现实生活中，只要当事人对所对外出租的房屋如果享有预期性的权利，那么，或者对外出租者在对外出租房屋时，就享有获得对外出租的权利，比如说他是从其他有权利出租人处租得的房屋但是目前又对外进行新的转租行为，那么这种出租房是肯定是合理有效地。