随着房地产市场繁荣，受利益驱使，现实中存在购房人与开发商之间互通做低房价的情况，并将房价进行各种形式变更或者变相分割，以达到避税之目的。一种情况是，双方签订两份合同，即阴阳合同。合同的当事人出于规避政府管理或追求经济效益最大化的动机就合同的交易价款进行虚假约定，通常就同一交易签订两份内容不一致的合同。其中一份称为“阴合同”，由当事人掌握，约定为实际履行的依据，显示当事人真实成交价格；另一份称为“阳合同”，用于提交给相关部门备案、登记，并不实际履行。通常，“阳合同”的价格条款也就是避税条款，约定的价格低于实际交易价格，以便在房地产交易中心过户时少缴税款。另一种情况是，只存在一份合同，约定价款远低于市场价格，但当事人以协议形式将差额部分补足，主要集中于以下几种方式：（1）将部分房款约定为装修款；（2）将部分房款拆分为推广咨询费；（3）将部分房款变更为补偿款；等等。实践中第一种情况更为常见。

房屋买卖合同中避税条款性质分析

房屋买卖合同中避税条款性质问题的思维起点在于对合同中价格条款性质的判断。首先，应从合同履行情况和购房常理推断，房屋买卖合同中的价格条款是否为买卖双方真实的约定。双方当事人的本意原则上应根据后合同优于前合同的原则，以后订立的合同为准。但在实践中，后合同确定的房屋价款不一定是双方当事人真实的意思表示。此时，应结合房款支付情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小等综合分析。虽然合同当事人可通过不同形式的操作将房款的构成或外观进行变更，但无论何种形式和目的的变更，都无法改变双方之间真实的买卖合同关系和真实的房屋价格。因此，必须审查当事人各个环节、各个形式的资金支付和房款流向。如例案一中，从原告支付情况看，其资金流向分为两部分：一个是原告刷卡支付被告重万公司三笔款项，合计3,169,489元对应的是商品房预售合同中约定的两处房屋的价格；另一个是刷卡支付被告慎达公司1,089,959元，滕策公司仅为代开发票，资金流向为慎达公司。但无论最终由谁收取钱款，均是原告为购买房屋所支付的对价。但在大多数情况下，当事人双方尚未完成房款交付，甚至其讼争焦点即为价格条款的实际履行。此时可以采用比较法进行判断，即以一般人的思维，对两份合同进行比较，更符合常理或者大多数人价值取向的表示所体现出的才是当事人的真实意思。从购房常理推断，掂量双方利益，当事人不可能以明显低于市场交易价格进行交易，而其真实目的是通过降低交易价格进行避税。

其次，应由提出异议方承担举证责任，房屋买卖合同中的价格条款具有规避国家税收之目的。根据“谁主张，谁举证”原则，应由提出异议方承担举证责任，如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等，而故意在此后用于备案等手续的合同中订立虚假价格的，可判断该价格条款具有非法目的。同时，合同登记备案情况具有公示效力，有助于判断房屋买卖双方向税务机关申报的价格是否低于其真实约定的价格。此外，对于当事人确存在规避纳税行为的，可一并建议税务部门予以处理。

通过以上判断，可明确案涉房屋买卖合同中价格条款的性质。如其非双方真实意思表达，且具有规避国家税收之非法目的，则可认定为避税条款。

房屋买卖合同中避税条款效力分析

根据《民法总则》第146条第1款的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民商法律行为无效。房屋买卖合同中，当事人通谋签订避税条款，约定与真实意思表示不一致的房屋价款，应属无效法律行为。我国合同法未直接规定通谋虚伪表示制度，实践中，各地法院依据我国现有法律法规，有以下裁判路径：

1.依据《合同法》第52条第2项的规定，房屋买卖合同中避税条款是双方当事人恶意串通损害国家利益的行为，当属无效条款。房屋买卖合同当事人串通约定虚假价格条款，且明知该条款是以规避国家税收为目的，满足恶意串通损害国家利益行为的构成要件。

2.依据《合同法》第52条第3项的规定，房屋买卖合同中避税条款具有非法目的，且当事人有掩盖的故意，当属无效条款。房屋买卖合同当事人签订避税条款隐藏其真实意思表示属于隐藏行为，且因其规避国家税收之目的而具有非法性，满足合法形式掩盖非法目的的构成条件。

根据《合同法》第56条的规定，无效合同自始没有法律约束力。因房屋买卖合同中避税条款无效，其所约定的价款无法对当事人产生法律约束力。阴阳合同情况下，前合同约定的房屋价款属当事人真实意思表示，且未违反法律强制性、禁止性规定，属有效条款，具有法律约束力，可作为房屋买卖合同继续履行的依据。合同履行届满前，若当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行相关价格条款，则构成根本性违约，当事人可以解除合同。无法确定房屋买卖价款的，当事人可以协议补充。若当事人无法达成补充协议，则应按照合同有关规定、交易习惯及当地房地产买卖市场价格进行确定。

避税条款对合同效力的影响

根据《合同法》第56条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。房屋买卖合同中价格条款以外的条款，如交房时间、违约责任、纠纷解决等，其效力认定并不受无效价格条款的影响，只要符合当事人真实意思表示，不存在违反其他强制性、禁止性规定的情况，应认定其有效。如例案二中，宿某琳与孙某昌签订合同约定以更名方式完成涉案房屋的过户手续，以此逃避税收，但该逃避税收行为并不导致涉案房屋买卖合同无效，双方的房屋买卖行为应当缴纳相关税费而未缴纳，其属于行政处罚调整的范围，并不导致涉案房屋买卖合同无效。双方签订房屋买卖合同的目的在于转移房屋所有权，规避税费并非双方最终目的，“阳合同”中除了价款的约定存在阴阳行为外，其他行为没有瑕疵，故在纠正了价格条款的约定后，合同的履行依然是妥当的。

进一步，如果“阳合同”其他条款与“阴合同”发生冲突，二者效力应如何认定？对合同条款效力的认定，应当以双方当事人的真实意思表示为准，只有体现双方真实意思表示的条款才是有效条款，才能对当事人产生法律约束力。在其他条款冲突的情况下，应当结合合同条款的具体内容、合同签订时间顺序、合同实际履行情况等方面查明当事人的真实意思表示，进而认定其他条款的效力。