一时大意，约定不明

      2019年9月11日，委托人贾先生与西安A公司就位于西影路某处商铺租赁事宜签订《房屋租赁合同》，约定商铺面积为120平方米（含5%公摊，具体以实际面积为准），租赁期限5年，租金共计129.6万元(每两年租金递增5%）。贾先生于合同签订当日向A公司支付首期租金11.88万元，租赁保证金3.96万元。 

      2019年9月27日,经A公司对涉诉房屋面积核验，涉诉房屋面积为149.1平方米，超过合同约定的租赁面积29.1平方米，该面积超出贾先生实际使用需求，同时也将直接导致贾先生在租赁期内租赁成本增加31万余元。

      贾先生多次要求A公司按合同约定的租赁面积120平方米对商铺租金下调或调换同等面积商铺，但A公司以合同载明“具体以实际面积为准”、“以现状交付”的条款为由抗辩，态度强硬，双方无法达成一致意见。

抽丝剥茧、柳暗花明

2019年10月10日，贾先生就本次与A公司的房屋租赁纠纷委托曾斌律师处理。

接受贾先生委托后，曾斌律师团队对本案进行案件分析，团队律师在仔细研读《房屋租赁合同》后，结合合同具体条款约定、履行的时间节点等，发现仅根据合同条款对委托人贾先生而言明显不利，败诉风险较大，案件陷入僵局。

曾律师提出，本案所涉西影路商铺为陕西省政府重点项目，应该是合法项目，但A公司至今未出示过涉案商铺的产权证书，是何原因？考虑到此信息的重要性，曾斌律师团队立即向项目所在地西安市自然资源和规划局曲江新区分局申请政府信息公开，申请公开涉案项目的《建设工程规划许可证》。

     经过漫长等待，终于在2020年5月13日得到曲江新区分局的复函，涉案项目尚未取得《建设工程规划许可证》，此关键证据终使得本案柳暗花明。

法庭之上、纷争四起

结合案情，我方提出，请求判令A公司返还首期租金118800元、租赁保证金39600元、赔偿经济损失、承担违约责任等诉讼请求。意料之中，A公司提出反诉，请求贾先生支付违约金153.5万元、佣金损失3.96万元、房屋占用使用费4.75万元、违约金9.5万元，共计171.71万元。庭审过程中，原被告双方就本案所涉《房屋租赁合同》是否符合解除条件、A公司的交付行为是否符合合同约定、违约责任承担以及合同效力（曾律师提示，切莫想当然以为，未取得《建设工程规划许可证》租赁合同必然无效）等争议焦点发表意见。曾律师明确指出，省政府重点工程并不意味着该工程就免于办理《建设工程规划许可证》，相反，作为省政府重点支持的工程项目，更应该遵守法律法规相关规定，严格按规依法办理一应手续。      因本案争议过大且A公司无调解意愿，法庭择日宣判。

一曲终了、尘埃落定

2020年6月22日，本案宣判。西安市雁塔区人民法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”为由，判令A公司退还贾先生租金11.88万元、保证金3.96万元；贾先生支付A公司房屋占用使用费1.98万元。

曾律说法

现代社会人际交往存在各种各样复杂的法律关系，人们的法律意识已经提高很多，以涉案《房屋租赁合同》为例，双方当事人必须在合同上签字摁章。以本案来说，贾先生的合同本身不存在任何问题，但无效确是事实，曾律师在此提示，法律关系是很复杂的，在意识到签订书面合同的重要性的同时，也要注意对合同背后的相关手续进行审查！
     通过本案，再一次证明了现有法治社会的不断建设，不论是法官还是律师，唯一的信仰应当是法律本身。在这样的大背景下，我们作为法律工作者，首先做到的应当是尊重法律、敬仰法律，以法律本身作为我们工作的信条，为社会主义法制建设贡献自己的微薄之力！