2016年-2017年，是南昌市房价暴涨的年份，房价上涨所带来的不仅仅是不动产限购等政府调控手段，而且爆发了“指标房”转让违约的现象。张律师通过本文，旨在让“指标房”协议双方从法律角度上理清指标房，从容应对指标房引起的法律纠纷。
一 概述
（一）概念
指标房，不是一个法律术语，是在实践中对某一类房屋的俗称。通常是指低于普通房价,但高于建安价（指房屋及其配套设施的建造、改建、安装等过程中，由原材料、人工、机械等产生的成本）的房屋价格，通常是通过买房人排队获取号码，并获得指定房源以低价买房的方式。
（二）指标房的种类
1、单位集资房
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发〔2007〕24号第十二条：“单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。”
《经济适用住房管理办法》第三十四条规定“距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。
单位集资房的对象通常仅限于单位内部职工，不能对外销售，参加人员按综合成本出资，不允许有利润，与面向社会销售的商品房相比，价格比较便宜。
2、经济适用房
《经济适用住房管理办法》第二条规定“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”经济适用房，是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定，是具有社会保障性质的商品住宅。
3、团购房
团购房是指一定数量的置业者自发组团或者在团购组织的安排下，由选出的代表与开发商协商，以低于散户市场成交价格签订有诸多附加条款的《合同》的消费过程。目前，团购大致有两种形式：一种是置业者自发组团；另一种是单位组织职工组团。
二 指标房转让常见情形
（一）集资房指标转让
1、单位与开发商合作建设的集资房
单位在进行集资建房时，与开发商合作，办理建设用地有偿使用手续，所出售的“集资房”实质上属于商品房。因此，虽然此类“集资房”在销售时员工可优先购买并在价格上享受一定的优惠，但这并不改变该住房的商品房性质。
该类住房的指标转让实际上是权利义务的概括性转让，是集资建房资格转让，并非房屋所有权转让，转让行为不违反法律的强制性规定，没有损害其他人的利益的，转让行为有效。集资建房中集资的对象范围是由单位确定的，带有福利性，单位通过分房将职工基于其工龄、职称以及各方面的条件所确定的房价及其相关附属因素确定各职工名下，所以在分房方案确定后，各职工所享有的权利已经是确定下来，是一种民事的可期待物权。因为是一种民事权利，所以职工依法可以进行转让。而且诚实信用是民法的基本原则，双方当事人根据意思自治的原则，在平等自愿的情况下达成了购房资格转让协议，就应全面履行自己的合同义务，承担自己应承担的风险。
2、纯粹的集资房
《经济适用房住房管理办法》第三十五条规定“单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。”
集资房建设单位的土地使用权大多是通过无偿划拨取得，并未计入房价，单位职工购买这种廉价住房属于员工福利，且无完全产权。集资房属于经适房的范畴，按照经适房的相关规定执行，其购买对象及条件都具有严格的限制，如受让方不具备相应的条件，该行为因违反法律、行政法规的强制性规定，其转让行为是无效的。如受让方具备受让条件，其转让行为应当认定为为有效。所以，受让方须留意，在受让此类房屋时一定要查清受让房屋的性质以及自己是否具备受让的条件，避免因违反法律的强制性规定而导致转让行为的无效。集资房与普通商品房有一定的差别，不要贪图便宜而忽视潜在的风险。
（二）经济适用房指标转让
经济适用房是为了建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的住房供应体系，加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足中低收入家庭日益增长的住房需求。经济适用住房的用地实行行政划拨的方式，享受政府的扶持政策，以微利价格向中低收入家庭出售。中低收入家庭购买新建的经济适用住房实行申请、审批制度。
《经济适用住房管理办法》第二十四条规定“经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。”第三十条规定“购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”
因此，对购买经适房的人群，购买人必须符合相关的条件。经适房配售后，5年内不得上市交易。确需转让的，由原购房人向市房地产行政管理部门申请回购，回购价格由市价格部门按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。在限制转让的年限内将房屋转让，或将购房权私自转让给没有购房资格的人，以上行为违反国家关于购买经济适用住房的强制性规定，根据《合同法》第五十二条之规定违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。因此，经济适用房指标的转让协议违反上述规定的，应被认定为无效。
（三）团购房指标转让
团购房通常由置业者自发组织团购及单位团购两种形式，虽然组织者不同，但实质是一样的。团购房的转让，首先转让的房屋是商品房，转让的标的不存在法律禁止性的规定，转让标的是合法的；其次，转让行为是双方当事人的真实意思表示；再次，团购商品房购房指标不具有人身属性，不受合同法第七十九条第（一）项“根据合同性质不得转让”的限制；最后，团购的购房者转让团购指标，而无需征得组织者的同意。
一般单位都会禁止本单位的职工将其购房资格转让他人，但这仅仅是单位内部的规定，职工违反单位内部规定，只能由单位内部进行处理，这并不影响购房指标转让合同的效力。我国《合同法》规定，只有符合《合同法》第五十二条规定情况下（第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定）才无效。
团购房指标转让并不存在合同无效的情形，在商品房团购的过程，是组织者受购房者的委托与开发商就相关事宜进行谈判磋商，组织者在团购过程中只是充当着购房者的代理人的角色。因此，团购房指标的转让只要双方达成一致，该转让协议就是合法有效的。
三 法律风险
（一）协议无效
转让协议违反法律行政法规强制性规定的，转让协议无效。在转让合同被确认无效后，买方将无法取得房屋的所有权，转让方应当返还受让方已支付的全部费用。如受让方为此受到经济损失，可以向转让方索赔。如转让方对造成合同无效承担主要责任的，应按房屋现行市场价的一定比例补偿受让方，如受让方具有一定过错的，也应自担部分责任。转让协议的无效将导致买方对卖方进行追索，可能使买方陷入索赔纠纷之中。
（二）转让方违约
通常情况下主要存在以下几种情形：
1、第一种情形是转让方与受让方签订购房指标转让协议，受让方取得了购房指标，但受让方仍是以转让方(原购房指标所有人)的名义与房地产开发商签订《商品房买卖合同》，(购房指标转让方仍是购房人)，过一段时间，购房指标转让的双方当事人再签订《商品房买卖合同》，然后办理房产过户手续。
实践中，因为房价的不断上涨，导致转让方违约的情形屡见不鲜。购房指标转让方违约，不愿意履行合同，而商品房买卖合同的当事人是购房指标转让人和房地产开发商，此时购房指标受让方支付了购房指标费、购房款、相关税费等费用，而房屋产权登记在购房指标转让方名下，若转让方不予协助，不签订房屋买卖合同及协助房产过户，风险很大。或转让方另行转让谋求高利润，最终导致受让指标方得不到商品房，还要追收转让费和已支付的购房款等费用支出。
2、第二种情形是转让方与受让方签订《购房指标转让协议》，受让方取得了购房指标，受让方凭购房指标转让协议到房地产开发商处以受让方自己的名义与开发商签订《商品房买卖合同》，受让方即取得了原购房指标转让方的全部合同权利、义务，受让方是房产的购买方，以后，也无需办理房产过户手续，此种情形相对安全，也是风险最小的。
（三）第三人查封
《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
受让方以转让方的名义签订《商品房买卖合同》，但由受让方实际支付费用，在房屋没有办理至受让方名下之前，被第三人查封。转让购房指标的协议取得了购买该房屋的权利，对该房屋享有可期待的物权，因为没有办理至受让人名下，未经登记，不发生效力。受让方便丧失了对房屋的所有权，已向转让人支付的全部费用转为债权，受让方只能主张损失，无法主张房屋的所有权。
四 防范措施
购买指标房让不少购房者减少部分购房成本，达到了投资房产的目的。因在实际操作过程中，对其暗藏的风险防范，建议从以下方面进行：
1、核实转让指标的性质，是否属于能够依法转让的房屋。受让指标的购房者一定要认清楚所购房屋的性质，如果是经济适用房、单位集资房等有政策限制交易条件的房产，转让合同无效，将无法取得房屋，因此，可能导致房、财两空。
2、尽量以受让方的名义与开发商签订《商品房买卖合同》，这样可以有效的避免出让方坐地起价或者私自将房屋卖给他人。
3、约定房屋的归属。如果出让人已经与开放商签订了《商品房买卖合同》或开发商不同意以受让人的名义签订合同的，应当在指标房转让合同中明确仅是借用名义购买人的资格，房屋的房屋、契税、房屋维修基金由实际出资人支付，房屋的所用权归实际出资人所有。
4、要求让夫妻或所有共有人都签名。如果其他人签名现实无法实现，需获得其他共有人的书面同意书，以防其他共有人以不知情为由，要求确认转让合同无效。
5、设置违约条款。为避免出现违约行为，一定要设置好违约条款，使对方不敢轻易违约或者即使对方违约，也不至于使另一方遭受过重的损失。可以约定在出现房屋不能过户至实际出资人名下时，由名义购房人返还所有房屋、契税、房屋维修基金、指标费等。
6、提供担保措施。尤其是以转让方名义购买，受让方实际出资的情况下，一但转让方违约，受让方主张权利就会受到较大限制，转让方提供适当的担保措施，如果转让方违约，将承担较大的违约责任，增加违约成本，限制转让方违约，这样会有利于受让方主张权利。
7、购房款支付方式的约定。如实际出资人不直接与开发商接触，而是名义购房人与开发商签订房屋买卖合同，因此，应当注意对实际出资人购房款支付方式的约定，以防对方不按时支付房款，导致名义购房人需向开发商承担违约责任。
8、交房时间、办理房屋过户手续时间的约定。因与开发商签订房屋买卖合同的是名义购房人，所有开发商交房、办理产权登记的合同相对人是名义购房人，因此，实际出资人应在购房指标转让合同中约定好交房时间及办理房屋产权过户登记手续等的合理时间，否则，可能会导致实际出资人支付购房款，却无法合理的使用房屋。
五 结语
指标房虽然具有一定的价格优势，但也具有多重风险，购买指标房时一定要查清事实，签好合同，在法律允许的范围内进行转让。因此，购买指标房的购房者应谨慎对待，注意法律风险并做好防范。
