——评《晶报》的《700万一栋！农民房网上公开卖》一文

    《晶报》于2010年1月17日在其A8版的《热线现场》显著位置刊发了一篇新闻报道，标题为《700万一栋！农民房网上公开卖》，该报道从市民朱先生提供给晶报记者的信息出发，报道了在搜房网上输入关键字“农民房”便会找到大量有关农民房交易的信息等现状，旨在帮助市民认清购买农民房的法律风险，引导市民理性对待农民房买卖行为。为了使报道图文并茂，记者还配了一副布吉三村一栋正在出售的农民房外面图，同时为了达到教育和正面引导的目的，还留下一小方格的“律师说法”版块，邀请深圳某律师对目前深圳市农民房销售行为进行风险评价及法律解读，尤其是对律师见证的法律效力进行解读。从记者的报道内容及报道目的来看，其出发点肯定是好的，是值得肯定的，但是我经过仔细阅读，却发现了诸多不规范的或者说不正确的说法。为此，特予以指正。

    报道总计两次提到“律师公证”，两次提到“律师公证书”，该提法尽管不是出自记者之口，（其中，第一次“律师公证”出现在“对方声称有房产证，可过户，而且信誓旦旦说只要一次性付清钱，他们还会请律师公证”；第二次“律师公证”出现在“中介的说法是只要有律师公证，对方再把房产证交到你的手上，拿着这两本证书和购房合同，肯定就是合法有效的，购房是有保障的”；第一次“律师见证书”出现在“农民房没有取得房产证时，该房子本身就是违法建筑，进行买卖时签订的合同是没有法律效力的，就算有律师公证书也无效”；第二次“律师公证书”出现在“就算有房产证，这些房子也属于法律严禁流通房产，签订合同的律师公证书也没有效力”），但是从法律地角度来讲，无论是“律师公证”还是“律师公证书”均系缺乏一般法律知识地常识性、低级性错误。理由如下：

    什么是公证，根据2006年3月1日起实施的《中华人民共和国公证法》第二条的规定，“公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。”根据《公证法》第六条的规定“公证机构是依法设立，不以营利为目的，依法独立行使公证职能、承担民事责任的证明机构。”即在我国，只有公证机构才能行使公证职能，除此以外，包括律师事务所在内的任何机构和人员均不得行使公证职能。在现实生活中公证机构被称为公证处。办理具体公证事宜的人员被称为公证员。由此可见，公证书的出具单位应当是公证处，而非律师事务所；公证书的出具人员应当是公证员，而非律师事务所的律师。

    所谓的“律师公证”，顾名思义，就是由律师进行公证，该说法不仅违反《中华人民共和国公证法》、《中华人民共和国律师法》的规定，而且还有一定的误导性，很容易让人误认为律师也能办理公证事务。

    既然律师事务所及律师均不能办理公证事务、行使公证职能，那么“律师公证书”也就成为无源之水，无本之木了。

    想必《700万一栋！农民房网上公开卖》一文的记者在写律师公证时，并非故意为之，极有可能是将现实生活中的“律师见证”当成了“律师公证”，所以才闹出了文章中张冠李戴的笑话。而且我也认为“律师说法”中的律师此处所讲的“律师公证书”也应当是口误，而非他的真实意思表示。

    笔者在此，也一并指出律师见证在农民房销售活动中的法律效力，以回馈读者。

    律师见证，目前我国立法中还没有明确的规定，这一定义来源于司法实务中一种约定俗成的说法，一般是指律师事务所接受当事人的委托或者申请，指派具有律师资格或者法律职业资格，并有律师执业证的律师，对法律事件或法律行为的真实性、合法性进行谨慎审查证明的一种执业活动。从法律属性上看，律师见证在我国仍属于“私证”，依法必须查证属实，才能作为认定事实的根据，不同于公证的证明力，公证书一般可直接作为证据使用。由于公证与律师见证两者的定义、法律特征、法律地位、证明效力不同，故两者还是存在明显地区别。

    深圳由于受特定历史原因影响，包括农村城市化建设的进程加大，而相关立法明显滞后等原因，所以出现了大量地农民房，此类房屋中大部分均没有房产证，不能上市流通，往往只有通过签订合作建房协议等手续来进行使用，该类房屋的建设是不符合国家法律规定的。因此该类房屋在法学界一般也被称为小产权房。为了降低交易风险，农民房的交易双方往往会选择到公证处去对《房屋买卖协议》进行签字方面的公证，或者要求律师就双方在《房屋买卖协议》等交易文书上的签字行为是否属实进行律师见证。由于人们法律知识的欠缺以及法律意识的淡薄，他们一般认为只要办理了《律师见证》，他们双方的权益就受法律保护，实际上律师出具的见证书一般而言，只能证明双方在文书上的签字属实，并不必然产生法律意义上的约束力。实体上缺乏生效要件的交易行为并不能因为有了律师见证这一程序上的真实性而产生必然的法律效力。这也是《700万一栋！农民房网上公开卖》一文的记者所要告诉大家的良苦用心，同时也是对大市民购买农民房时多了一份参考！

    其实，简直地对此交易的房屋定义为“农民房”也是不对的，准确地讲，因此称其为“违法建筑”，因为农民房本身也不是一个法律概念。农民房买卖行为应当定义为“违法建筑销售行为”。根据2009年9月7日深圳市司法局发布的《关于严禁为违法建筑销售行为提供公证和律师见证服务的通知》精神要求，根据《深圳市查处违法建筑销售行为专项整治工作方案》（深府办［2009］96号，以下简称《工作方案》）的统一部署，市司法局将对全市公证、律师机构为违法建筑销售提供公证和律师见证服务情况进行摸底排查，集中整治，并通知从2009年9月7日起，严禁深圳执业律师为违法建筑行为提供见证服务。在此，笔者也善意地提醒各位执业律师，为规范律师见证业务、提高执业水平，不要为违法建筑销售行为提供任何形式地见证服务。

    希望《晶报》不断提高办报质量，规范法律用语，更好地为市民服务，为构建和谐社会、和谐深圳做出更大的贡献！

    文/深圳陈伟律师   手机：13715219058