Question:李先生：我和居然之间签订了为期三年的租赁合同，合同租期从2019年10月9日到2022年6月30日，因受疫情的影响，店铺生意冷清，我现在要和居然之家解除合同，居然之家说因为我提前退出，所以说保证金不能退，请问王律师是这样吗？

王律师解答：

保证金，是指合同当事人一方或双方为保证合同的履行，而留存于对方或提存于第三人的金钱。这个概念用得很广，如合同保证金，投标时的履约保证金，期货交易中的保证金、甚至取保候审中的保证金等等。

在现实经济生活中流行的保证金主要有两种形式：一种是合同当事人为保证其债权的实现而要求另一方提供的保证金。另一种形式的保证金，是双方在合同成立时候，为保证各自义务的履行而向共同认可的第三人（通常为公证机关）提存的保证金。

租赁合同保证金,房屋出租时，出租人可以与承租人约定收取房屋租赁合同保证金。租赁保证金是一种履约保证的措施，是指出租人根据租赁期限,租金支付期限、房屋用途、维修责任等因素与承租人约定收取的租赁押金。如果合同合法有效，我们在履行合同时需按约定处理。

关于李先生这个问题，我们先回到李先生的合同中关于保证金的约定来看

本合同中明确约定保证金的用途是督促李先生保证商品质量和服务，提高合同履约能力。通俗理解就是居然之家作为一个商场，李先生承租商铺在这个商场卖东西，居然之家担心你卖的东西产生质量纠纷，客户去商场闹事，要求承担责任，所以约定了一个保证金。但是如果李先生没有产品质量问题，保证金应予退还。

相关司法案例也是这样判决的。

牡丹江市东安区顺心如意床上用品商行与牡丹江东大集团股份有限公司批发城租赁合同纠纷一审民事判决书

审理法院：　牡丹江市东安区人民法院

案　　号：　（2016）黑1002民初55号

案　　由：　租赁合同纠纷

裁判日期：　2016年04月25日

牡丹江市东安区人民法院

民事判决书

（2016）黑1002民初55号

原告（反诉被告）牡丹江市东安区顺心如意床上用品商行，住所地黑龙江省牡丹江市东安区东大批发城二楼160厅。

经营者刘英敏，该商行业主。

委托代理人郎士超，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。

被告（反诉原告）牡丹江东大集团股份有限公司批发城，住所地黑龙江省牡丹江市东安区东长安街。

法定代表人侯寅虎，该公司总经理

委托代理人吕刚，男，1963年7月28日出生，汉族，牡丹江东大集团股份有限公司批发城部门经理，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。

委托代理人陈军，黑龙江鼎坤律师事务所律师。

原告（反诉被告）牡丹江市东安区顺心如意床上用品商行（以下简称顺心如意商行）与被告（反诉原告）牡丹江东大集团股份有限公司批发城（以下简称东大批发城）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理，依法适用简易程序独任审判，于2016年1月26日公开开庭进行了审理（2016年3月9日至2016年3月29日庭外和解）。原告顺心如意商行委托代理人郎士超，被告东大批发城委托代理人吕刚、陈军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本诉原告顺心如意商行诉称：其自2004年起一直租赁本诉被告160号商铺经营床上用品，一年一签合同，在当年5月30日前缴纳下半年租金。2015年双方未签合同，其按惯例于2014年11月20日前缴纳2015年上半年租金继续经营。2015年5月20日，本诉被告通知本诉原告于2015年5月20日至同年5月22日前缴纳下半年租金。其于2015年5月23日将租金汇入本诉被告指定收款账户。本诉被告提前要求本诉原告缴纳下半年租金，违背交易习惯和合同约定，且没有给其充分的履约时间。2015年7月1日，本诉被告强行关闭160号商铺。其按以往交易习惯于5月30日前交付下半年租金，并未违约。2015年8月20日左右，本诉被告以其未及时营业，造成损失扩大为由发出解除合同通知书，本诉被告封店造成其不能营业。故本诉原告诉讼到法院，要求本诉被告返还租金人民币49273元、违约保证金1万元、纪律保证金200元，给付违约赔偿金1万元、商铺装修费和牌匾费3万元，支付其营业损失和三位员工的工资损失64200元，并承担诉讼费。在诉讼过程中，本诉原告将商铺装修费数额变更为35444元、牌匾费数额变更为3000元，三位员工的工资损失数额变更为51000元，放弃营业损失的诉讼请求。

本诉被告东大批发城辩称：原、被告2015年未签订书面租赁合同，双方是不定期租赁。其未在2015年7月1日强行关闭160号商铺，本诉原告擅自停业。本诉原告未按期缴费，构成违约。本诉原告存入本诉被告账户的49273元，应扣除本诉原告2015年7月份占用160号商铺的费用。在解除租赁合同一年后，本诉原告出售的产品无质量纠纷时退还违约保证金和纪律保证金。本诉原告装修未取得其同意，出租人不承担装修费，本诉原告各项诉讼请求无任何法律依据。

反诉原告东大批发城诉称：反诉被告自2005年起至2014年一直租赁其160号商铺经营床上用品。2014年11月末，反诉被告缴纳2015年上半年租金。2015年双方未签订书面租赁合同，是不定期租赁。其要求业户在2015年5月20日至同年5月22日期间缴纳下半年租金。2015年5月23日和同年5月29日，反诉被告业主刘英敏分两次将49273元存到反诉原告账户。2015年5月28日，其要求反诉被告缴纳逾期一天的滞纳金，反诉被告称不欠费未交滞纳金。2015年6月末，其口头通知反诉被告暂停营业。2015年7月1日，刘英敏自行将商铺关停至同年7月31日，造成反诉原告直接经济损失16425元。故反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失16425元，并承担反诉费。

反诉被告顺心如意商行辩称：反诉原告不让其营业，造成其店铺营业损失，是商场恶意不让其经营，其从未擅自停业。

本案法庭调查的重点：本诉原告与本诉被告之间是否存在租赁合同关系，本诉原告各项诉讼请求是否成立，反诉原告各项诉讼请求是否成立。

审理中原告（反诉被告）顺心如意商行为支持其主张，向法庭举证如下：

证据一，原告营业执照一份。意在证明：原告主体适格。

被告（反诉原告）东大批发城对此份证据有异议，认为：该营业执照过期。

本院认为，本诉原告未在工商部门办理注销登记，在法律上仍具有诉讼主体资格，故本院对此份证据予以采信。

证据二，2012年11月21日、2013年11月19日原、被告签订的租赁合同各一份、交费票据11页。意在证明：双方一年一签合同，2015年未签合同，每延迟一天欠缴租金按月租金加收20%滞纳金，欠缴租金一个月，视为原告违约。被告违约双倍支付违约金。

被告（反诉原告）东大批发城对此组证据有异议，认为：2015年未签租赁合同，双方是不定期租赁。

证据三，2015年交费票据5页。意在证明：原告按惯例在2015年5月30日前缴纳下半年租金。

被告（反诉原告）东大批发城对此组证据有异议，认为：不能证明缴纳的是2015年租金。双方合作惯例是原告接到被告通知在2015年5月19日至同年5月22日缴纳下半年租赁费。

证据四，违约保证金、纪律保证金票据各一份。意在证明：本诉原告于2006年11月24日缴纳违约保证金1万元、纪律保证金200元。2015年一直延续租赁合同，不是不定期租赁，此款一直在本诉被告处。

被告（反诉原告）东大批发城对此组证据有异议，认为：违约保证金和纪律保证金是双方解除合同一年后，原告出售的产品无质量纠纷时退还，不能证明双方租赁合同的延续。

本院认为，以上证据二至证据四，来源合法、内容真实，故本院对以上证据二至证据四予以采信。

证据五，店员聘用合同三份。意在证明：本诉被告强行关闭本诉原告160号商行后，本诉原告按照聘用合同支付店员工资损失51000元。

被告（反诉原告）东大批发城对此组证据有异议，认为：此证据是本诉原告与第三方签订，与本诉被告无关。

本院认为，此组证据不是必然发生的费用，故本院对原告（反诉被告）欲证明的问题不予采信。

证据六，原告经营的160号商铺2013年装修单据30张。意在证明：本诉被告违约造成本诉原告装修损失35444元。

被告（反诉原告）东大批发城对此组证据有异议，认为：多数是非完税单据，不能证明本诉被告违约。本诉原告装修是其经营所需，租赁合同没有约定解除合同后装修物的归属，装修损失与本诉被告无关。

本院认为，因原告（反诉被告）未经被告（反诉原告）同意装修160号商铺，应自行承担装饰装修费用，故本院对原告（反诉被告）欲证明的问题不予采信。

证据七，农业银行业务凭证三页。意在证明：经营者杨晓辉于2015年5月23日和2015年5月26日交租金，2015年5月22日后缴费的不止本诉原告，反诉理由不成立。

被告（反诉原告）东大批发城对此组证据有异议，认为：本诉原告未按期缴费违约，此组证据与本诉原告没有关联性。

证据八，原告业主刘英敏的妹妹刘爱敏于2015年7月1日拍摄的录像一份。意在证明：2015年7月1日本诉被告强行关闭160号店铺，停止营业。

被告（反诉原告）东大批发城对此份证据有异议，认为：不能证明本诉被告强行关闭160号商铺，本诉被告只是把商铺卷帘向下拉一部分，不影响正常进出。

证据九，原告业主刘英敏的丈夫赵刚于2015年10月29日拍摄的录像一份。意在证明：本诉被告将本诉原告装修的160号店铺出租给他人经营窗帘，利用了原告的装修价值。

被告（反诉原告）东大批发城对此份证据有异议，认为：与本案无关。

证据十，原告业主刘英敏与被告经理吕刚于2015年6月3日至同年7月1日期间通话录音五份。意在证明：本诉被告要求本诉原告缴纳滞纳金，不交滞纳金就不让营业。

被告（反诉原告）东大批发城对此组证据有异议，认为：非法取得证据，与本案无直接联系。

证据十一，2015年5月20日本诉被告发给本诉原告的缴费通知一份。意在证明：缴费时间过短。

被告（反诉原告）东大批发城对此份证据有异议，认为：本诉被告尽到通知义务，原、被告就缴费事宜达成一致意见，约定了违约责任。

证据十二，2015年7月21日本诉被告向本诉原告送达解除合同通知书一份。意在证明：本诉被告单方解除合同。

被告（反诉原告）东大批发城对此份证据有异议，认为：原告一直没有正常营业，违反双方签订的租赁合同。

本院认为，以上证据七至证据十二，内容客观、真实，故本院对以上证据七至证据十二予以采信。

证据十三，刘爱敏、滕红伟、卢凤香（本诉原告员工）出庭作证，意在证明：滕红伟和刘爱敏月工资2900元，卢凤香月工资2700元，三人半年工资51000元。本诉被告于2015年7月1日强行关闭店铺，交费通知单是2015年5月20日送达。

证据十四，鲍静、杜延霞（本诉原告员工）出庭作证。意在证明：原、被告解约后造成刘爱敏、滕红伟和卢凤香也到本诉原告在宜家家纺的店铺工作。本诉被告向本诉原告送达解约通知书时证人在场。

被告（反诉原告）东大批发城对证据十三、证据十四有异议，认为：本诉原告聘用多少营业员与本案无关，本诉被告对解除合同事宜履行告知义务。

本院认为，对于上述证据十三、证据十四证实的2015年5月20日本诉被告向本诉原告送达解除合同通知和2015年7月1日关闭160号商铺的事实予以采信。

被告（反诉原告）东大批发城向法庭提供如下证据：

证据一，2013年11月19日原、被告签订的租赁合同一份。意在证明：合同没有赔偿违约金、商铺装修和牌匾费、营业损失、员工工资等诉求的条款。解除合同一年后在本诉原告出售的商品无质量纠纷时把保证金退还。本诉原告擅自停业、歇业，预交的违约保证金按合同条款归本诉被告所有，租赁合同自动解除。

原告（反诉被告）顺心如意商行对此份证据有异议，认为：2015年原、被告没有签订书面租赁合同，本诉原告没有擅自歇业，是本诉被告强行关闭店铺。

证据二，2015年7月21日解除合同通知书一份。意在证明：本诉被告2015年7月9日通知本诉原告营业，本诉原告擅自停业，本诉被告解除租赁合同。

原告（反诉被告）顺心如意商行对此份证据有异议，认为：本诉原告知道解约通知书，但不同意解除租赁合同。本诉被告让缴纳滞纳金不合理，并未多次告知继续营业，是本诉被告不让营业。

本院认为：2005年7月1日，本诉被告关闭160号商铺，故对于被告（反诉原告）提供的上述证据一、证据二欲证明的问题不予采信。

根据当事人的举证、质证、法庭调查以及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：

原告（反诉被告）顺心如意商行经营者刘英敏自2004年开始租赁被告（反诉原告）东大批发城160号商铺经营床上用品。2006年11月24日，刘英敏向被告（反诉原告）缴纳160号商铺违约保证金人民币1万元和纪律保证金200元。原、被告双方一年一签租赁合同，主要内容：“一、租赁物位于二楼床上用品160号。四、租金采用上打房租方式，5月30日前交纳下半年租金49273元。五、承租方交纳违约保证金1万元、纪律违约金200元……十二、违约处理方法：10、出租方东大批发城在租赁期内单方面无故解除租赁关系属根本违约，除应退还承租方交纳的违约保证金外，应按收取的违约保证金总额赔偿承租方……十三、其它：5.不再承租时，承租方交纳的违约保证金和纪律违约金一年后无产品质量纠纷时退给承租方”。2013年11月份，刘英敏未经被告（反诉原告）同意对160号商铺内部进行装修。2015年双方未签订书面租赁合同。2014年11月末，刘英敏向被告（反诉原告）缴纳160号商铺2015年上半年租金49273元，被告（反诉原告）向刘英敏出具租金收据，刘英敏继续使用160号商铺。

2015年5月20日，被告（反诉原告）向刘英敏下达缴费通知书，主要内容：“160号业户：从2015年5月20日至2015年5月22日前征收租赁费，逾期不缴者，视为自动放弃，存款方式：农行镇江支行，户名：庄长荣，账号08－21200046013XXXX”。2015年5月23日，刘英敏向该账户存入租金49000元。2015年5月29日，刘英敏向该账户存入租金273元。被告（反诉原告）以刘英敏逾期缴费为由，让其缴纳滞纳金，刘英敏拒缴此款。2015年7月1日，被告（反诉原告）关闭刘英敏经营的160号商铺。2015年7月21日，被告向原告送达解除合同通知书，主要内容：“在2015年7月9日，约定你方马上开门营业停止损失扩大，你方没有及时营业，造成损失扩大，我方决定与你解除租赁合同。通知你方在2015年7月31日前交还租赁场地”。2015年8月初，被告（反诉原告）将160号商铺租赁给案外人曲方菊经营床上用品。

本院认为：原告（反诉被告）顺心如意商行起诉被告（反诉原告）东大批发城主张返还租金等费用，故本案的案由为租赁合同纠纷。

关于原告（反诉被告）顺心如意商行要求被告（反诉原告）东大批发城返还租金人民币49273元、违约保证金1万元、纪律保证金200元的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案原、被告2015年未签订租赁合同，但原告（反诉被告）业主刘英敏继续使用160号商铺，并向被告（反诉原告）缴纳2015年租金，被告（反诉原告）没有提出异议，原租赁合同继续有效，原、被告之间为不定期租赁。原租赁合同约定“不再承租时，承租方交纳的违约保证金和纪律违约金一年后无产品质量纠纷时退给承租方”，原告（反诉被告）业主刘英敏自2015年7月1日起未使用160号商铺，被告（反诉原告）应按原租赁合同约定自此一年后原告（反诉被告）出售的产品无质量纠纷时将其交纳的违约保证金1万元和纪律保证金200元予以退还。刘英敏于2015年5月向被告（反诉原告）缴纳2015年下半年租金49273元，但刘英敏2015年下半年并未实际使用160号商铺，故被告（反诉原告）应将原告（反诉被告）业主刘英敏已缴纳的2015年下半年租金49273元予以退还。被告（反诉原告）提出应扣除刘英敏2015年7月份占用160号商铺费用的抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。

关于原告（反诉被告）顺心如意商行要求被告（反诉原告）东大批发城支付违约赔偿金1万元的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付……”。本案原、被告双方原租赁合同约定5月30日前缴纳下半年租金，被告（反诉原告）于2015年5月20日向原告（反诉被告）业主刘英敏下达缴费通知，要求其在2015年5月22日前缴纳下半年租金49273元，被告（反诉原告）违反原租赁合同约定将缴费日期提前，且通知限定的缴费期限过短，不是合理期限，被告（反诉原告）应承担违约责任。2015年7月21日，被告（反诉原告）以“你方没有及时营业，造成损失扩大”为由向原告（反诉被告）下达解除合同通知书，该解除合同的理由并非双方原租赁合同约定的解除租赁合同的情形。根据双方原租赁合同约定的“出租方在租赁期内单方面无故解除租赁关系属根本违约，除应退还承租方交纳的违约保证金外，应按收取的违约保证金总额赔偿承租方”，因原告（反诉被告）于2006年向被告（反诉原告）支付违约保证金1万元，故被告（反诉原告）应按合同约定支付原告（反诉被告）违约赔偿金1万元。

关于原告（反诉被告）顺心如意商行要求被告（反诉原告）东大批发城给付商铺装修费人民币35444元的诉讼请求，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担……”。本案原告（反诉被告）业主刘英敏未经被告（反诉原告）同意对160号商铺进行装修，由此产生的装饰装修费用35444元应自行承担。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付商铺装修费35444元的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。

关于原告（反诉被告）顺心如意商行要求被告（反诉原告）东大批发城给付牌匾费3000元、三位员工的工资损失51000元的诉讼请求，本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案原告（反诉被告）未向法庭提供证据证实牌匾费用3000元，应承担举证不能的法律后果，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付牌匾费用3000元的诉讼请求没有证据证明，本院不予支持。原告（反诉被告）主张其支付给三位员工2015年7月1日至同年12月31日的工资损失51000元，不是因原、被告双方租赁合同解除所必然发生的费用，原告（反诉被告）的此项主张没有法律依据，本院不予支持。

关于被告（反诉原告）东大批发城要求原告（反诉被告）顺心如意商行给付经济损失人民币16425元的反诉请求，本院认为，本案被告（反诉原告）自2015年7月1日关闭160号商铺，并于2015年7月21日解除合同的行为违反双方租赁合同的约定，系违约行为，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）给付2015年7月1日至同年7月31日160号商铺闲置期间的租金损失16425元没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）牡丹江东大集团股份有限公司批发城于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）牡丹江市东安区顺心如意床上用品商行租金人民币49273元、给付违约赔偿金人民币1万元；

二、被告（反诉原告）牡丹江东大集团股份有限公司批发城在原告（反诉被告）牡丹江市东安区顺心如意床上用品商行出售的产品无质量纠纷时于2016年7月1日返还违约保证金人民币1万元、纪律保证金人民币200元；

三、驳回原告（反诉被告）牡丹江市东安区顺心如意床上用品商行的其它诉讼请求；

四、驳回被告（反诉原告）牡丹江东大集团股份有限公司批发城的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费人民币3478元，减半收取1739元，由被告（反诉原告）牡丹江东大集团股份有限公司批发城负担768元，由原告（反诉被告）牡丹江市东安区顺心如意床上用品商行负担971元，反诉案件受理费106元，由被告（反诉原告）牡丹江东大集团股份有限公司批发城负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判员　陈慧媛

二〇一六年四月二十五日

书记员　朱　婧