一、购买了抵押房或已售房应该怎么办

1、购房人在知情的情况下购买了抵押房

商品房出售前，房地产商已将出售房屋所在的土地或出售的房屋抵押，在解押之前将房屋出售给购房人。按照我国《担保法》第四十九条规定，其出售的房产价款不明显低于价值并通知抵押权人、告知购房人已经抵押的情况，其行为就是合法的。

2、购房人在不知情的情况下购买了抵押房或已售房

我国《担保法》第四十九条规定：“抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。房地产开发企业在与预购人依法解除预售合同之前，不得与他人签订同一商品房的预售合同。”面对这些法律法规，却仍有个别不法的房地产商隐瞒房屋已抵押的事实进行销售，或将已出售的房屋再次甚至多次出售，对购房人进行欺诈。

3、购房人已购房屋在购买后又被房地产商抵押或出售

法律规定，“房地产开发企业不得将已预售的商品房进行抵押，房地产开发企业在与预购人依法解除预售合同之前，不得与他人签订同一商品房的预售合同”。因此房地产商的这些做法是违法的。房地产商违法要承担全部责任，但并不一定能保障购房人能得到应有民事补偿。

二、买抵押房或已售房如何处理

若购房人在知情的情况下购买了抵押房，此时购房人的风险是在房地产商解押之前无法取得所购房屋的产权，也无法以房地产商出售的房屋已抵押为由请求解除合同。在此期间，在建房屋出现“烂尾”或房地产商破产，购房人虽可依合同要求房地产商承担全部责任，但却未必能挽回自己的全部损失。因此，购房人在知道欲购房屋被抵押的情况下，没有特别的实惠是没有必要去买的。

若购房人在不知情的情况下购买了抵押房或已售房，此时受骗的购房人虽可要求解除合同，但依然存在房地产商同意赔多少，实际能赔多少的问题。因此，建议购房人参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，要求房地产商在合同第十二条空行写明：“出卖人保证本合同标的物不存在已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的情况，也不存在任何抵押，否则本合同自买受人通知解除之日起取消，出卖人应在收到买受人请求解除合同通知之日起返还已付购房款及利息并赔偿人民币多少元(不超过已付购房款一倍的具体数字)。”

若购房人已购房屋在购买后又被房地产商抵押或出售，此时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。