律师观点分析

本案二审期间的争议焦点之一为涉案《拆迁补偿协议》约定的“市场价”应如何理解。

市场价应为《拆迁补偿协议》约定的“本区域基准价格”8209元每平方米；**公司则主张市场价应当为2014年的市场价，即使按照2009年的市场价，也应增加标准重置价及装修费用。当事人对合同条文发生争议时，必须探究当事人内在的真实意思表示。探究当事人内在的真实意思表示，涉及对合同条款如何解释。对合同进行解释，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思表示。

关于是否应按照2014年的市场价履行《拆迁补偿协议》。对此本院认为，双方签订的是《拆迁补偿协议》，该协议的目的在于使被拆迁人以“优惠”价格购买回迁安置房以改善生活居住条件，若将该“市场价”理解为拆迁数年后增长数倍的市场价，则会产生拆迁方以低价取得被拆迁人房屋又以高价安置被拆迁人的情形，且双方于2009年签订《拆迁补偿协议》，而**公司至今尚未向吴某交付房屋，若以2014年的市场价格确定购房价格，显然有违签订该协议的目的并显失公平。2009年8月3日，吴某向**公司支付了回购房屋的暂存款，**公司认可该款项为吴某支付的部分购房款，因此以当时的市场价确定购房款方符合常理。

关于是否应在2009年区域基准价基础上增加装修费用3000元每平方米及标准重置价1450元每平方米。对此本院认为，《拆迁补偿协议》未约定装修费用，而**公司二审中提交的北京市住房和城乡建设委员会之商品房预售资金监管系统网页打印件仅表明其于2014年向北京市住建委申报的帅府小区的精装修造价为3000元每平方米，无法证明**公司与吴某签订《拆迁补偿协议》时约定的购房价格中不包含装修费用及房屋的实际装修价格，故对该份证据的关联性与证明目的本院不予采信。对**公司提出的增加装修费用的上诉请求，不应得到法院的支持。关于标准重置价，本院认为，《拆迁补偿协议》并未约定被拆迁人购买回迁商品房的价格应包含标准重置价及2009年标准重置价的具体数额，**公司亦无证据证明在《拆迁补偿协议》签订前曾向被拆迁人送达过《专家鉴定意见书》，且其在一审中同意按照“本区域基准价格”即8209元每平方米确定合同签订时的市场价，其在二审中提出应增加标准重置价1450元每平方米，依据不足，不应得到法院的支持。

本案二审期间的争议焦点之二为吴某要求**公司协助其选房并交付所选房屋之诉求是否属于人民法院受理民事诉讼的范围。

单就选房这一行为来看，无论是以选房单的形式，还是以签订安置房购买协议的形式确定具体房屋，都是通过吴某依据《拆迁协议》的约定单方行使选房权利的结果，而不是吴某与**公司协商一致进行约定的结果。原审法院对于吴某要求**公司协助选房，并交付所选房屋的诉求，因诉争《拆迁协议》未就回迁房具体价格、面积、坐落等进行明确约定，双方亦未就此另行订立安置房购买协议，故吴某该诉求被认定为不属于人民法院受理民事诉讼的范围是错误的。

首先，从我国关于拆迁安置补偿协议的实际履行和交易习惯上来看，选房这个行为《拆迁协议》的履行中是一项非常重要的给付义务，其关系到拆迁安置补偿协议能否顺利履行，以及合同目的能否实现。所以，吴某在原审的诉讼请求中提出要求**公司协助配合选房，既有事实依据，也有法律依据。

其次，如果把选房看做是《拆迁协议》的附随义务，同样该项附随义务也直接影响到拆迁安置补偿能否顺利履行，以及合同目的能否实现。所谓附随义务就是在法律无明文规定，当事人又无明确约定的情况下，为保护相对方的利益和稳定交易秩序，当事人依据诚实信用原则所应负担的义务。在合同履行过程中，为使合同能够圆满实现，或保护债权人其他权益，债务人遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯而履行的通知、协助、保密、保护等给付义务以外的义务。也就是说，合同的附随义务，是合同义务的扩张，是合同当事人按照约定全面履行给付义务的同时，必须履行通知、减损、协助、保密等与合同有关的其他义务。附随义务的形成，其理论基础为诚实信用原则。诚实信用原则起源于罗马法中的诚信契约和诚信诉讼，在现代民法中，诚信原则被奉为民法的最高原则，有“帝王条款”、“超级调整规范”之称。为了平衡当事人的利益，维护法的公平正义精神，当合同所约定的内容不能通过合同解释的方法加以明确时，法官应依诚信原则，对合同义务予以扩张，以补充合同内容，使合同当事人的合同利益和人身、财产安全得到周全保护。诚信原则偏重于以社会利益为本位，弥补了合同自由原则以个人利益为本位而引发的不正当行为，或造成当事人事实上的不平等等市场经济的负面影响，达到平衡当事人的利益，维护法律的公平正义精神的目的，它是道德价值在法律上的具体化。诚信原则是附随义务的理论基础，附随义务是诚信原则在合同法领域的一种具体表现形式。据此，吴某认为“选房”无论是作为《拆迁协议》中的一项重要的给付义务，还是作为《拆迁协议》中的附随义务都是有法律依据的，而原审法院将“选房”认定为不属于人民法院受理民事诉讼的范围，是错误的。吴某认为，依据《拆迁协议》约定的居室情况，吴某行使选房的权力，**公司必须履行协助选房的义务，而不得为选房限定条件、设置障碍，或加以阻挠。没有选房就不会有确定的面积及坐落。如果，通过选房有确定的房屋面积及坐落，法院是可以作出交房判决的，原审法院将选房与交房混为一谈予以驳回，是错误的。二、原审法院适用法律错误。原审法院引用《合同法》第八条、第四十一条、第六十二第二项固然没有错误，但是，没有依据《合同法》第六十条作出判决。《合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”也正是基于此，原审法院又错误的依据《民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项，作出驳回吴某原审提出的关于要求**公司协助选房并交付房屋之诉求。综上，吴某认为“选房”无论是属于《合同法》第六十条中所规定的“协助”义务，还是属于《拆迁协议》履行中的附随义务，都应当受到法律的保护，并且应当得到法院的支持。