以短信息方式订立合同的判定

——北京三中院判决张某萍诉李某杰租赁合同纠纷案

裁判要旨

当事人以短信息方式订立合同的，对合同要约的承诺应当在合理期限内作出。无合意之履行行为不能视为合同成立。

案情

2012 年11月，原告李某杰与被告张某萍签订《房屋出租合同》，约定由张某萍承租李某杰368号院的房屋，租期一年，至2013年10月31日，租金每年10万元，半年付。2013年租赁合同到期后，双方通过短信息方式协商续租事宜，张某萍要求李某杰提供汇款用的银行账号，李某杰予以提供，张某萍向李某杰汇款 4.5万元(扣除张某萍给李某杰做防水的费用5000元)，但李某杰认为扣除防水款后，张某萍应当给付6万元的租金，张某萍认为半年租金是5万元，不同意按照半年租金6.5万元的标准续签合同，双方就此发生争议。李某杰诉至法院，要求解除《房屋出租合同》，张某萍返还房屋，并按照每日356元的标准支付自 2013年11月1日至实际腾退之日止的房屋使用费。

裁判

北京市朝阳区人民法院经审理认为：李某杰与张某萍以短信息的方式协商续租事项，应当认定属于合同法中规定的对话的协商，作为房屋出租人的李某杰提出按照每年13万元的租金标准续租合同，但作为承租人的张某萍并未即时作出同意该租金标准的承诺，虽在庭审过程中，张某萍表示同意按照李某杰提出的13万元的租金标准继续履行合同，但张某萍的该承诺已经明显超出承诺的合理期限，李某杰现已经不同意与张某萍继续履行合同，故应当认定李某杰、张某萍双方在原书面《房屋出租合同》到期终止后，并未形成事实上的租赁合同关系。据此，判决张某萍腾退房屋并支付房屋使用费。

判决后，张某萍不服，提起上诉。

北京市第三中级人民法院认为：在双方签订的《房屋出租合同》即将到期终止时，李某杰与张某萍曾就续租事宜进行协商，双方短信息往来记录显示李某杰同意续租的租金标准为年租金13万元，而张某萍主张的数额则为10万元，双方就租赁合同主要条款价款问题存有争议，并未达成一致合意。张某萍的单方付款行为系对李某杰所发出要约的实质性变更，应视为以实际行为发出之新要约，李某杰对该新要约并未承诺同意，4.5万元款项到账行为不能视为李某杰同意并主动接受张某萍主张的以年租金10万元为前提的实际履行，应视为双方就此未达成一致意思表示，李某杰与张某萍于原租赁合同期满后并未形成新的租赁关系。张某萍继续占有、使用涉案房屋并无法定或约定的权利基础，应予腾退，并应支付原合同期满后其继续占用期间的房屋使用费。故判决驳回上诉，维持原判。

评析

本案的争议焦点是双方协商续租的合同是否成立。其中包含两个关键点：一是承诺的期间;二是无合意之履行行为不能视为合同成立。

1.关于承诺期间。

合同的订立，是缔约双方为意思表示并达成合意的过程。缔约达成合意，是合同的条款，至少是主要条款已经确定，各方当事人享有的权利和承担的义务得以固定。合同的订立，以要约、承诺的方式作出。对方当事人了解要约内容时要约开始生效，受约人得以在一定期间内作出承诺，此期间为要约存续期间。要约人在要约中定有存续期间，受约人须在此期间内作出承诺，未定存续期间的，要约以对话方式作出的，应当即时作出承诺，但当事人另有约定的除外。对话为要约者，受约人未立即承诺的，要约即失去效力。

本案中，双方以短信息方式协商续租事宜，虽并非传统意义上的订立方式，但由于短信息以即时可收发的状态，双方可即时了解对方的意思表示，故而本案中双方订立合同的方式，可以参照适用合同法规定的以对话方式的协商。则一方发出要约后，另一方需即时承诺，否则要约失效。李某杰要求年租金为13万元，张某萍未即时承诺，该要约失效。同时张某萍要求租金10万元，李某杰亦未即时承诺，双方就合同价款未达成合意。虽然在一审的庭审中，张某萍表示愿意以13万元的价格承租涉案房屋，但由于李某杰之要约已经失效，张某萍的承诺不产生合同订立的效果。

2.无合意之履行行为不能视为合同成立。

合同的订立，其最强调的是双方合意。为保证合意的一致性，承诺的内容应当与要约的内容一致。受约人对要约作出实质性变更的，为新要约。对有关合同的标的、数量等主要条款内容的变更，是对要约内容的实质性变更。本案中张某萍的10万元租金的意思表示，系对李某杰要约的实质性变更，是新的要约。

合同法第二十二条规定：“承诺应当以通知的方式作出，但依据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”本案中张某萍主张其已经履行合同，且李某杰业已接受，故而合同已经成立。然而，张某萍的单方履行行为对李某杰原要约内容作出实质变更，实际是以单方行为表示了新的要约，但李某杰未予承诺，双方合意依然没有达成，合同未成立。一方当事人不能以已履行为理由“绑架”要约人，从而成立合同，因为从根本上讲，合同法所遵循的最高原则，系双方合意，无合意即无合同，更谈不上履行。

本案案号：(2014)朝民初字第02862号，(2014)三中民终字第04751号

案例编写人：北京市第三中级人民法院 王 忠