确认房屋买卖无效后应恢复原所有权登记

——重庆五中院判决杨某禄等诉杨某琴等确认合同无效纠纷案

裁判要旨

夫妻一方与第三人恶意串通，擅自出售共有房产的，买卖合同无效。因合同所取得的财产应相互返还，房屋原登记于夫妻一方的，应恢复登记至其名下。

案情

2008 年，杨某伦与杨某琴共同购买了重庆市大渡口区的一套房屋，产权人登记为杨某琴。杨某琴未经杨某伦同意于2010年12月3日与其姨侄女孙某签订了买卖合同，将房屋卖给孙某。杨某伦于12月20日因工伤去世。孙某于2011年1月6日取得房产证。杨某伦的父亲杨某禄、杨某伦与前妻的女儿杨甲认为杨某琴与孙某恶意串通，未经该房屋共有人杨某伦的同意而出卖该房屋，侵犯了杨某伦的财产所有权，请求法院确认杨某琴与孙某签订的房屋买卖合同无效并恢复产权登记原状。

裁判

重庆市大渡口区人民法院经审理认为，被告杨某琴未经杨某伦同意，将与杨某伦的夫妻共同财产出售给孙某，侵犯了杨某伦的财产权利，主观上有恶意，事后也未得到杨某伦及其继承人的追认;孙某系杨某琴之姨侄女，自认与杨某琴夫妇往来密切，故其应当知道杨某琴出售的房屋是夫妻共同财产。孙某明知杨某琴单方出卖而低价购买，二人转让房屋属恶意串通，故转让合同无效。因杨某伦已去世，应当由二原告继承对该房屋的共有权。判决房屋买卖合同无效，孙某将房屋返还给杨某琴及二原告。

被告杨某琴不服一审判决，提起上诉。重庆市第五中级人民法院经审理认为，确认杨某琴与孙某所签订的房屋买卖合同无效后，恢复讼争房屋原状，应将房屋恢复登记到原产权人杨某琴名下。一审判决由孙某将房屋返还给杨某琴及二原告不当，将此项改判为将该房屋恢复登记于杨某琴名下。

评析

本案一、二审法院均认定买卖合同无效是正确的。首先，涉诉房产系杨某琴与杨某伦在夫妻关系存续期间共同购买，应认定为夫妻共同财产。其次，杨某琴出售该房时未征得共有人杨某伦的同意，也无证据证明杨某伦知道其出售共有房屋，属无权处分，损害了杨某伦的合法权益。最后，孙某与杨某琴是亲戚，与杨某琴夫妇往来密切，其应当知道涉诉房屋为夫妻共同财产，且孙某也无法举出购买讼争房屋的付款凭证，故孙某非善意购买人，两被告属恶意串通转移房产，所签订的房屋买卖合同无效。

一、二审法院对于合同无效后的处理结果不相同，本案中，妻子与侄女恶意串通，侵犯了丈夫的权益。但丈夫已离世，其财产遭受损失，会使继承人丧失对损失财产的继承，原告虽是以买卖合同无效起诉，但其目的是通过确认合同无效，恢复杨某伦的房产权利，以便实现自己的继承权，这是原告起诉的基础。一审法院的裁判即基于这个思路：确认合同无效后，涉诉房产应该返还，仍是夫妻共同财产，而此时丈夫已去世，根据继承法的规定，应由继承人继承其份额。于是判决将房屋直接返还给杨某琴和杨某伦的父亲、女儿。这样判决实际上是处理了两个法律关系，一是买卖合同无效，二是继承纠纷。然而，一审法院的判决并不正确。二审法院认为，本案是确认买卖合同无效纠纷，并非继承纠纷。本案杨某琴与孙某签订的房屋买卖合同被确认无效后，孙某应该返还房屋，同时，应恢复房产登记于杨某琴名下。这时，房屋仍是杨某琴与杨某伦的共同财产，原告亦有权继承，为了进一步争取权益，原告可另行提起继承之诉。

本案案号：(2011)渡法民初字第04068号，(2013)渝五中法民终字第00042号

案例编写人：重庆市大渡口区人民法院 曾继川 张 琴