房屋租赁合同的解除可根据法律规定或合同约定“以通知方式”解除，《合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”

在处理房屋租赁关系上，直接提起诉讼/仲裁解决合同解除问题有着不少利益考量的因素。

• 租赁合同属继续性合同，假定承租人采用通知方式要求解除合同，一旦出租人拒收或无视该通知，承租人将陷于不利的境地，解除权的行使正当与否尚不可知，最终仍须通过诉讼/仲裁解决。

• 法律赋予了收到解除通知一方三个月的异议期，若发通知一方确是守约方，三个月的异议期显然过长，使权利长期处于不明的状态。

• 合同的法定解除权是当事人的权利，应当允许权利人采取合适的方式行使，只要该行使没有违反法律的禁止性规定和侵害第三人的利益。

有明确的法律规定或合同约定解除权的行使期限，则不会出现争议；但在法律和合同均无规定的情况下，承租人未按期或未足额给付租金，且符合约定或法定的解除合同的要件，则要视乎当事人“催告”与否而作出判断。

• 出租人若催告承租人履行支付租金义务的，虽然法律未明确规定“合理期限”的区间，所谓举重以明轻，可参照最高院关于商品房买卖的司法解释，将合理期限界定为三个月；若没有进行催告的，则可参照该司法解释的规定，确定该期间为一年。

• 符合《合同法》所规定的法定解除或双方约定解除条件的，当事人之间的房屋租赁关系随之解除自无异议。但是，在某些特定的情况下，对于房屋租赁合同不完全符合法定或约定的解除条件，但实际上确实无法继续履行的，解除合同或许是更为“经济”的解决方式。

在处理房屋租赁纠纷时，经常会遇到的一个重要问题就是该如何认定房屋租赁合同的解除时间，这个时间点关系到裁判者对于租赁关系存在与否、存在期限的判断，因而关系到合同各方当事人的切身利益，具有重大的法律意义。但对于这个问题，由于法律并没有对此作出明确的规定，裁判实践中存在不同的认定方法与思路。而小编认为上海高院针对此问题的解答为解决此类问题提供了一个不错的参考，实践中亦可参照适用。

　　A.  诉讼之前，双方当事人协商解除合同的，协商解除之日为合同解除之日；

　　B. 一方当事人行使合同解除权，对方有异议提起诉讼，经法院审理后认为行使合同解除权并无不当的，解除合同通知送达之日即为合同解除之日；

　　C. 一方当事人行使合同解除权，对方有异议提起诉讼，经法院审理认为该当事人无合同解除权，但双方当事人在诉讼中均同意解除合同的，可以在判决或调解书中明确合意解除之日为合同解除之日。

转载自广州仲裁委