租房、买房、卖房…教你四招防忽悠！

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房屋维修责任

房屋维修责任是租赁合同中最常见的条款，根据《合同法》第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务 ，但当事人另有约定的除外。”来约定维修责任。

可现实中往往不是简单适用该条规定就能解决维修争议的，因为维修责任往往隐藏在其他事项中，造成责任划分不清晰问题。一般来说维修包含在房屋正常修缮、装修后返修及恶意添附的补偿责任等多项内容之中，因此租赁合同双方在约定维修责任时，应全盘考虑。

房屋转租

《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”

《城市房屋租赁管理办法》第3条规定：“承租人经出租人同意，可以依照本办法将承租房屋转租”。

按以上两个法律、法规的规定，承租人转租房屋是可以的，但事先应征得出租人的同意。租赁合同中双方应明确约定转租条款，出租人可对转租附加一些必要的条件，只要不违反法律、行政法规的规定即可。

如果承租人不是直接与房屋所有权人签订租赁合同，而是与转租人（即俗称的二房东）签订转租合同的，一定要审查原租赁合同的期限、转租人是否有权转租等，最好是直接让房屋所有权人确认该转租合同，并且是在原租赁合同期限内，以确保转租合同的效力，保护承租人的合法权益。

口头租赁合同

《合同法》第215条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。

因此期限在六个月以下的口头租房合同是合法有效并受到法律保护，合同当事人双方也均应当按照口头约定执行。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，合同依然有效。

不得出租的房屋

依据我国《城市房屋租赁管理办法》第6条规定，以下房屋不得出租：

(1)未依法取得房屋所有权证件的;

(2)司法机关和行政机关依法裁定 、决定查封或者以其他形式限制房产权利的;

(3)共有房屋未取得共有人同意的;

(4)房屋权属有异议的;

(5)属于违法建筑的;

(6)不符合安全标准的;

(7)房屋已抵押，未经抵押权人同意的;

(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

⑼有关法律法规规定禁止出租的其他情形。