上海整改：买了商住两用房该怎么办？

上海整改：买了商住两用房该怎么办？

政策原文（来源：上海市住房和城乡建设管理委员会官网）

关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见

各有关单位：

近年来，商业办公项目开发过程中，不按规划批准的建筑物使用性质进行建设，擅自改变房屋结构、设施设备，改变房屋规划用途为居住等现象屡有发生，这些行为违反规划和建设管理等法律、法规，扰乱房地产市场秩序，严重影响公共安全，滋生社会治理隐患。为遏制并惩处商业办公项目开发建设过程中违法行为，维护房地产市场秩序和购房人合法权益，现就全市范围内开展商业办公项目清理整顿工作，提出如下意见：

一、本市成立商业办公项目清理整顿工作推进小组，由市住房城乡建设管理委牵头，市规划国土资源局、市发展改革委、市工商局、市商务委、市经信委、市城管执法局、市金融办、市政府法制办、市政府新闻办等部门参加，负责指导、协调、推进全市商业办公项目清理整顿工作，健全商业办公项目长效管理机制。各区政府要按照全市清理整顿工作要求，结合本区实际，建立相应工作机制，组织、协调区相关管理部门承担落实本区域内商业办公项目清理整顿工作。

二、各区要全面梳理本区域内商业办公项目，摸清土地出让、在建、在售、交付使用等情况，建立相应台账；制定本区商业办公项目清理整顿工作方案并上报市住房城乡建设管理委，组织开展全面检查和集中整治，督促项目开发企业自查自纠，严肃查处违法行为，公布典型案例。对清理整顿项目要逐个检查验收，并建立日常管理机制，防止反弹。

三、本市停止审批公寓式办公项目。加强商业办公用地的控详规划管理，加强业态引导和管控；在商业办公用途土地出让合同中，明确不得建设公寓式办公项目。

四、加强商业办公项目建设、销售监管。按照商业办公的规划要求重新审核尚未上市销售的项目。对已批未建的项目，要重新审图，发现违反规范和标准的，应依法予以撤销调整，符合规范和标准后，再核发规划、施工许可证。对在建未售的项目，从房型设计以及水、电、燃气配套等方面进行全面检查，发现建设行为违反相关规定的，应责令整改，经相关部门联合验收通过后方可销售；在项目交付使用前，相关部门要再次进行联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。

对符合规划条件、区域功能定位、产城融合等要求的，在满足环保、安全等前提下，可参照本市城市更新等相关规定，按照规划程序给予调整。

五、对在售商业办公项目区分不同情况，分类清理整顿：对已售未交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改，由相关部门联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。对销售中开发企业存在误导行为的，要支持购房人依法维护合法权益。整改符合规定的项目中有剩余未售房源的，可继续按商业办公房屋对外销售，同时鼓励房地产开发企业自持出租。

对已交付入住的项目，从严管控，相关信息记入房屋交易登记信息系统。开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任；各区要加强安全管理，督促开发企业开展消防安全等检查，消除安全隐患。商业办公房屋不得在人口户籍、入学、公用事业收费等方面参照住房执行。未按照规定整改存在插层等违法建筑的，在房屋登记时予以注记，限制交易。

六、各区要及时查处商业办公项目违法行为，并以典型案例带动面上项目整改。对积极主动按期完成整改的，依法从轻、减轻或不予行政处罚；对拒不整改或无法消除影响的，依照《中华人民共和国城乡规划法》等有关法律法规予以查处，处罚信息纳入国家企业信用信息公示系统（上海）和本市公共信用信息服务平台，记入诚信档案；情节严重的，采取限制违法项目开发单位参与土地招标、拍卖，金融机构不得对其发放新贷款，原有贷款到期收回等措施。

七、各区要锁定已完成清理整顿的商业办公项目，并实行“名单制”后续管理，建立“一楼一档”，在建设、销售、物业服务等环节加强日常监管，巩固清理整顿成果。凡是再次出现擅自改建、改变房屋规划用途等违法行为的，从严查处，并限制房屋交易。

八、商业办公类房地产广告发布应当遵守《中华人民共和国广告法》和《房地产广告发布规定》，不得含有混淆房屋使用性质的内容。本市工商和市场监管部门对大众传播媒介发布的房地产广告加强监测，对利用场所媒介发布的房地产广告开展检查，及时依法查处虚假违法的商业办公类房地产广告。

九、加强舆论宣传引导，全面正确解读商业办公项目清理整顿措施政策；加强舆情监测，对编造谣言、散布不实信息、扰乱市场秩序等行为，要加大查处力度，依法依规予以严肃处理；做好维护房地产市场秩序相关工作。

商住公寓为什么卖的这么火？

1、不限购不限贷

从2016年的“沪六条”、“沪九条”和“11.28认房认贷”政策，上海对购房者的资格逐层限制，而商住公寓产品却一直是管控之外的特例。很多类住宅项目也以“不限购不限贷”为由头进行推广。而唯一的缺陷就是，此类产品的首付较高，一般都在50%以上，且不能使用公积金贷款。

2、低总价

和住宅产品相比，商住公寓的以小面积户型为主，有些LOFT户型挑高可达4.5—5米，购买后能实现“买一得二”的效果。

另外，同区域内的商住公寓和住宅相比，单价也很便宜，因此受到了很多刚需客群的青睐。有些购房者直接将此类产品，作为后期改善需求的“跳板”。

政策分析：

上海此次突然暂停销售此类物业，或有三个方面的考虑。

第一、此前关于对酒店式公寓进行管制的声音一直存在，而且据说也会模仿北京的监管做法，目前来看基本上属实，说明对于此类物业的监管也正纳入到日程中来。

第二、近期上海购房市场出现了一些新的特征，比如说部分新建商品住宅的供应开始下降，部分购房者在年底之前希望完成置业计划，这样此类物业实际上会有一个较为明显的炒作态势，积极进行管控非常有必要。

第三、此类物业因为过去监管空白，所以也绕过了一房一价的备案制度，而目前通过监管，在某种程度上说明对于此类物业是希望纳入到正常的监管体系之中的。

对于此类物业来说，目前暂停销售也体现了对于此类物业进行整顿的政策导向。同时也使得此类物业各类虚假营销和价格炒作的做法减少，后续规范后此类物业或会重新进入销售市场。