房东收下订金后毁约，我该怎么办？房产问题等你来问！

房东收下订金后毁约，我该怎么办？房产问题等你来问！

各地严调房价的政策层出不穷，但房价却依旧似拔节的竹笋，节节上涨。不少人房子刚买到手就升值了不少。

3月17日，一条《神奇！女子买房不成，反而白赚了120万！怎么做到的》的新闻刷爆朋友圈。

该女子姓陈，是一位厦门海沧区的购房者。去年1月，她通过中介看中一套房子，双方谈好房屋总价为380万元，并与签订了《房产买卖协议》，支付了50多万元给卖家。

不料三个月后，卖家反悔了，退还陈女士50多万元，要求解约。眼看房价涨了不少，陈女士也不干了，将卖家告上法庭要求继续履行合同。

后经鉴定机构评估，这套房产的市场价已经高达508万元。一审最终判决要求卖家赔偿128万多元差价。

其实，陈女士的情况并非个案，向贾燕律师求助买卖房屋遇到难题的微友不在少数。

通过中介公司购买商铺

刚交易房子就被冻结了

我通过中介公司买了间商铺，去不动产登记局交易完成后，中介公司未经过我们同意就把全额房款打给了对方，结果当天交完契税，第二天房子就被法院冻结了！

后来我们才了解到，原来卖家给他人做担保，那人不还钱，卖家也不肯拿出钱来，法院就把他的房子给冻结了。现在卖家不愿意退我们房款，房子又过不了户，我该怎么办？

贾律师解答：如果依据合同约定，过户后才能付清款项，则中介的做法需承担责任。你可以向法院提出异议，提供材料说明情况，看能否解封；另一方面，你也可以要求卖方履行过户义务，敦促解决商铺被查封问题。

房东明确告知违约

我该主张定金返还还是支付违约金？

我准备购买一套二手房，通过中介于今年2月28日与房东签订了《购房意向合同》，约定转让价格312万，支付定金10万元，7日内签订《房屋转让合同》。

现在约定期限已过，房东说别的中介找到愿意出价330万的客户，他要对我违约。合同中有两条关于违约责任的条款：一条是定金双倍返还，另一条是按照房屋总价的10%支付违约金。另外，合同中还约定若违约则将双倍返还定金的25%支付给中介作为居间费用。

请问我要起诉房东的话，应选择定金条款还是违约金条款？可以两者都主张吗？

贾律师解答：《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方当事人可以选择适用定金或者违约金条款。”所以在当事人既约定了违约金又约定了定金的情况下，应当允许并且只能由守约方选择一种对其最有利的责任形式，而不能两者同时选择。

根据你的陈述，已交付定金10万元，如果选择双倍返还为20万元；约定违约金条款为房屋总价的10%，合同总价为312万元，则违约金为31.2万元。

要注意的是，违约金可以约定，但是过高或者过低，当事人请求增加或减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一般来说，过高的标准为超过损失的30%。

如果准备提起诉讼，建议尽早请律师介入，准备相关诉讼材料，提交法院。