以股权转让方式实现土地使用权转让目的的协议的效力

我国的法律法规对转让房地产项目和土地使用权规定了较为严格的条件，原则上当事人只能通过法定方式直接取得或者受让房地产项目和土地使用权。但是，实践中当事人通过收购公司股权、兼并重组的方式达到转让或者受让房地产项目和土地使用权的目的，以此规避法律法规的强制性规定。收购股权、兼并重组的一个主要动因是获取土地资源，以公司产权交易的形式来进行土地买卖，通过公司产权交易的形式规避法律。例如，以收购房地产公司股权方式来受让房地产项目，名为收购股权，实为转让土地，名为股权转让，实为土地买卖；开发商不在土地二级市场交易，主要是规避税法，以股权转让方式进行土地使用权买卖，可以规避土地买卖所规定的交易税和营业税等。

股权转让中，虽然形式上，当事人签订了股权转让合同，并在工商部门办理了股权变更登记，具备法律规定的股权转让要件，但是实质上，当事人是以股权转让的方式进行房地产项目和土地使用权的转让，因为被转让股权的公司的全部资产就是一个房地产开发项目、一块尚未开发的土地的使用权，通过股权转让协议获得的公司资产，主要是营业执照、资质证书、财务账目、政府批文、开发项目批件、项目设计资料等相关材料，办理公司法定代表人和股东变更手续。

通过股权转让方式掩盖买卖土地使用权行为的案件，当事人是以股权转让纠纷提起诉讼，法院依法仅应审查股权转让合同的效力，而法律并未明确禁止以股权转让方式获得土地使用权，因此法院审理此类案件时存在一定的问题：如果认定股权转让合同有效，等于助长当事人规避法律和逃避税款的行为，给国家造成重大经济损失；如果认定股权转让合同无效，没有受让人通过股权转让取得房地产项目和土地使用权无效的法律依据。

两者是不同的法律关系，需要分别判断、分别处理。

法院审理这类案件，应当分析实质的法律关系，当事人通过股权转让合同规避房地产项目和土地使用权转让应当符合的法定条件，以合法形式掩盖非法目的。通过股权转让协议，股权受让人取得了房地产开发项目或者土地使用权，而股权转让人则在转卖房地产开发项目获利的同时逃避国家税收。转让人在股权转让合同中约定的股权转让价格并没有体现公司股权真正市场价值的价格，而是人为压低，从而规避溢价转让股权时应缴纳的税收。当事人在股权转让合同中约定低价，逃避税收，属于恶意串通，损害国家利益的行为，应当认定此种行为无效。法律应当制裁通过股权转让方式掩盖房地产项目和土地使用权的非法买卖行为，通过案件的正确审理，进一步规范城市房地产市场。