律师观点分析
A与B、C房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初4362号
原告A，男，1987年5月1日生，汉族，住上海市宝山区，
委托诉讼代理人A，上海XX律师事务所律师，
委托诉讼代理人A，上海XX律师事务所律师，
被告A，女，1985年11月2日生，汉族，住江苏省昆山市，
被告历忠全，男，1982年4月18日生，汉族，住江苏省昆山市，
上述两被告的共同委托诉讼代理人A，上海XX律师事务所律师，
原告A与被告B、C房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员A独任审判，公开开庭进行了审理，原告A及其委托诉讼代理人B，被告A、B及其委托诉讼代理人C到庭参加诉讼，本案现已审理终结，
原告A向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间就上海市宝山区XXXXX弄XXX号XXX室房屋及车位(以下简称系争房屋)签订的两份《上海市房地产买卖合同》；2、判令两被告向原告支付违约金人民币54万元(以下币种均为人民币)；3、本案诉讼费用由两被告承担，事实和理由：2016年8月7日，原、被告双方在案外人上海XX的居间下签订了两份《上海市房地产买卖合同》，约定原告将系争房屋转让给两被告，其中房屋价款270万元、车位价款4万元，双方另约定于2016年9月20日之前共同至房地产交易中心办理产权转让手续，但被告未按上述日期前往办理过户手续，虽经原告多次催告，两被告一再违约，原告合同目的无法实现，故原告于2016年9月28日向两被告发函解除买卖合同，后通过了解，两被告实不符合本市住房限购政策，现请求法院判如诉请，在庭审过程中，原告变更诉请1和诉请2，诉请1变更为判令确认原、被告之间就系争房屋签订的两份《上海市房地产买卖合同》于2016年10月1日解除；诉请2变更为判令两被告支付的定金10万元不予返还，并表示如法院确认买卖合同已解除，同意在扣除10万元定金后将剩余房款返还给两被告，原告的其他诉讼请求不变，
被告A、B答辩称不同意原告的诉讼请求，要求继续履行房屋买卖合同，交易日当天没去过户是因为被告A身体不适，无法行走，相关不可抗力原因发生，原告以此为由拒绝办理产权过户，致使被告的贷款申请即将过期，损害了被告的合法权益，故请求法院驳回原告诉请，
原告为证明其诉请，向本院提交以下证据：
1、上海市不动产登记薄，证明系争房屋登记在原告名下的事实；
2、两份上海市房地产买卖合同，证明原、被告之间存在房屋及相应车位买卖合同关系的事实；
3、房地产买卖居间协议，证明原、被告就系争房屋签订了居间协议，其中约定了10万元定金的事实；
4、分别向被告和居间人寄出的《关于解除房地产买卖合同的通知》和《通知》、寄件现场照片及国内挂号信函收据，证明被告收到了原告寄出的解除合同函，
被告对于上述1-4证据的真实性不持异议，但认为根据买卖合同相关附件条款约定，需待被告的贷款申请经银行审核通过等条件具备后，双方才符合过户条件，即如有冲突，过户及支付二期房款时间不应以买卖合同主文约定的过户交易日为准，而应以银行贷款审批通过时为准，因此虽已过交易日，但原告没有单方面解除合同的权利，
5、双方之间来往短信，证明原告曾催促被告办理房屋过户手续并给予宽限期，但被告仍百般推脱的事实，对此，被告认同证据的真实性，但不认可有关联性，被告辩称其已基于当时的事实情况给予了原告最大程度的配合，2016年9月20日过户日之前已电话通知原告因被告A生病无法到场过户，
6、录音光盘及文字整理资料，证明原告通过中介人员了解两被告因未缴足社保和个人所得税而不具备购房资格的事实，对此，被告表示无法核实证据的真实性，且中介人员关于两被告购房资格的意见与本案无关，
7、原告调取的两被告《在职个人账户信息》和被告A的《上海市地方税务局个人所得税纳税清单》，证明两被告因未足额缴纳社保和个人所得税，不具备在本市购房资格的事实，对此，被告认为无法核实上述证据的真实性，其中《上海市地方税务局个人所得税纳税清单》上无出具部门的任何印章，《在职个人账户信息》中关于被告A的补缴社保情况并不属实，
被告为证明其主张，向本院提交以下证据：
1、双方之间来往短信，证明已事先将被告A因患病无法至交易中心办理过户的情况告知原告，系不可抗力，对此，原告认为被告故意隐瞒部分事实，即被告只提供了9月22日的短信，没有充分显示9月26日短信的内容，在该日短信中被告A认识到了自己存在逾期过户的行为，并愿意给予原告1万元的补偿，
2、《门急诊就医记录册》及病情处理意见书复印件，证明被告A2016年9月26日的就诊记录，其因需卧床休息，无法亲自至交易中心办理过户，并已事先通知原告，对此，原告认为被告A的就诊医院上海XX医院就是其工作单位，真实性存在质疑，且从纳税缴纳情况来看，被告A应该是正常上班也没有卧床休息，故其实质可以按时到场办理过户手续，另，其也记不起被告曾在交易日前告知生病一事，
3、《中信银行个人购房借款合同》，证明被告已于2016年11月获得贷款审批，对此，原告对于证据的真实性不持异议，但认为房屋买卖合同约定9月20日前办理房屋过户手续，被告于11月才获得贷款审批，可证明被告迟延履行主要义务，
4、涉税信息查询结果告知书、个人所得税纳税情况告知书，证明被告已经具备购房资格，对此，原告XX表质证意见为按照本市的相关规定，非本市户籍居民购房须符合连续缴纳个人所得税满5年及以上的条件，而被告A不符合上述规定，
本院经审理认定事实如下：2016年8月7日，原告A(甲方)与被告B、C(乙方)签订两份《上海市房地产买卖合同》，合同编号分别为XXXXXXX和XXXXXXX，约定甲方将其名下座落于本市宝山区XXXXX弄XXX号XXX室房屋及63号-1地下1层车位163转让给乙方，转让价分别为270万元和4万元，合同第六条约定，甲乙双方确认在2016年9月20日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，合同附件三付款协议第1条约定，乙方应于甲、乙双方签订本合同并申请办理本合同之公证手续后两日内，将部分首期房价款计71万元整，定金计10万元整转为首期房价款，如此共同构成乙方支付给甲方的全额首期房价款计81万元，第3条约定，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于第4条所述送件当日将其补足并支付给甲方，第4条约定，乙方第二期房价款的支付方式为：待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)且甲方名义之抵押登记已经注销后10个工作日内，甲、乙双方亲自赴上海市XX申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由居间方收执收件收据，原告A(甲方)、被告B(乙方)及案外人上海XX(丙方)三方于2016年7月17日签订《房地产买卖居间协议》，协议第四条约定，若甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金(2万元)转为定金，待甲方签订本协议后8日内，乙方应将定金补足至10万元，若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还，上述各协议签订后，两被告向原告共支付了85万元(含定金10万元)，其中4万元为购买车位的价款，
另查明，2016年9月20日两被告未依约至交易中心办理过户手续，2016年9月22日原告给被告历忠全发送短息，要求两被告于2016年9月27号上午10点再次至交易中心办理过户，2016年9月27日两被告未至房地产交易中心，2016年9月28日，原告向被告寄送《关于解除房地产买卖合同的通知》，被告于2016年10月1日收到上述通知，
以上事实，有当事人提供的《上海市不动产登记薄》、《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖居间协议》、《中信银行个人购房借款合同》、短信、书面通知及当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认，
本院认为，原、被告就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方当事XX应当严格履行，本案的争议焦点在于两被告未按买卖合同约定的时间去过户，原告作为出卖方是否有解约权，被告称在交易日之前已提前告知原告无法按时到场并提交《门急诊就医记录册》予以证明，按照该份《门急诊就医记录册》记载，被告A腰椎盘突出的就诊时间为2016年9月26日，而记录册记载的前一就诊日期则为2016年6月30日，该份证据无法证明A在双方约定的过户交易日即2016年9月20日前因病不能到场办理相关手续；况且，如确因身体有恙，亦可通过委托公证等方式继续履行过户手续，且被告也未提交相关证据证明其已在交易日前履行了告知义务，故其关于身体原因系不可抗力且已提前告知原告的抗辩意见，本院不予采信，被告关于需待其贷款申请经银行审核通过等条件具备后双方才得去办理产权过户手续，2016年9月20日非过户截止日的抗辩意见，本院认为，解读合同内容需在联系上下文的前提下进行通篇理解，房屋买卖合同附件三各条款列明了办理过户的相关条件，这与主合同约定2016年9月20日之前过户并不冲突，合同附件三列明的各项条件需在该交易日前完成，而且正因为明确了过户交易日这一截止时间，双方才能对合同的履行有所预期，进行有效的风险防范，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳，XX按照双方签订的房屋买卖合同，原、被告双方应于2016年9月20日之前共同前往房地产交易中心申请办理过户手续，被告未按时到场办理过户手续，虽然办理房屋产权转移过户并非是买受人暨被告的义务，其在该阶段的对应义务是支付价款，按照交易惯例，买受人须在约定过户日之前获到信贷银行的贷款审批，本案中，根据被告提交的贷款合同，其贷款的审批时间为2016年11月，其未能在过户日即2016年9月20日前完成贷款审批且亦未能用现金补足，足以证明被告未履行其主要义务，已构成根本违约，故作为出卖方的原告在履行相关催告后享有解除合同的权利，其关于确认买卖合同于2016年10月1日解除并适用定金罚则罚没10万元定金的诉请，本院予以支持，被告XX相关抗辩意见，本院不予采纳，合同解除后，原告应返还购房款，据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用 的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告A和被告B、C就上海市宝山区XXXXX弄XXX号XXX室房屋及车位签订的两份上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX、XXXXXXX)于2016年10月1日解除；
二、原告A于本判决生效之日起十日内，在扣除10万元定金后返还被告A、B购房款75万元，
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，
案件受理费减半收取为1,150元，由被告A、B负担，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院，
审判员 黄文颋
二〇一七年五月五日
书记员 董程程
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金，
三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果
