律师观点分析

房屋抵押合同签订≠房屋抵押权设立

一、当事人及案件结果

原告：某某银行股份有限公司广州分行

被告：麦某某、何某某

案件性质：借款合同纠纷案

案件结果：法院支持原告（委托本律师）的诉讼请求，确认解除原告与被告之间的借款合同，要求被告向原告清偿借款本息及利息、罚息、复利和律师费，但涉案房屋原告没有优先受偿权。

二、案件简介

2012年4月25日，原告与被告麦某某签订一份《某某银行个人购房借款合同》，约定由原告向被告麦某某提供1220000元贷款，被告麦某某以其名下房产为涉案借款提供抵押担保，被告何某某以抵押物共有人的名义在涉案合同中签字确认。合同签订后，原告于2012年5月17日向被告麦某某发放上述贷款，但被告麦某某自2016年6月17日起再未向原告供款，截止2017年5月3日，被告麦某某拖欠的借款本金为1161598.02元，利息为52208.04元，罚息（含复利）为2589.49元。

三、律师观点

律师代理原告进行诉讼，律师认为：原告与被告签订的《某某银行个人购房借款合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律规定，该合同依法成立并合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告依约向被告麦某某发放贷款，但被告麦某某得款后未按约定向原告供款。根据《合同法》的相关规定，原告有权解除该借款合同，并要求被告清偿剩余借款本金及利息、罚息。

因被告麦某某与被告何某某为夫妻关系，且被告何某某在借款合同中以抵押物共有人的名义签字确认，该借款也是发生于两被告婚姻关系存续期间，根据《婚姻法解释（二）》第二十四条的规定，被告何某某对被告麦某某的债务承担共同清偿责任。

虽然被告名下的房屋为该借款合同提供抵押担保，但原告并未对该房屋的抵押情况进行登记备案，故该抵押权并未设立，原告并非该房屋的抵押权人，其对该房屋无优先受偿权。

四、律师提醒

在签订借款合同时，为了确保出借资金能安全收回，很多人都会在借款合同中明确抵押物，如果借款人未能如期还款，出借人可以将抵押物变现，从而实现其债权。当然，对于动产来说，仅仅在合同中约定抵押物，抵押权即可设立,只是汽车、船舶等的抵押，在办理抵押登记后才能对抗第三人。但对于房屋等不动产来说，抵押合同签订后，还得向相关部门办理登记备案，该抵押权才能设立，当借款人未如期还款时，出借人才能将抵押的房屋变现，并优先受偿。