律师观点分析

四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川15民终975号 上诉人（原审被告）：A，男，1976年12月出生，汉族，住四川省宜宾县， 委托诉讼代理人：A，四川XX律师事务所律师， 委托诉讼代理人：A，四川XX律师事务所律师， 被上诉人（原审原告）：宜宾市XX公司，住所地四川省宜宾临港经济技术开发区长江北XX5-428号， 法定代表人：A，总经理， 委托诉讼代理人：A，男，该公司员工， 上诉人A因与被上诉人宜宾市XX公司（以下简称港亿物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市市翠屏区人民法院（2017）川1502民初5328号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结， A上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初5328号民事判决，依法改判驳回港亿物业公司的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由港亿物业公司承担，事实和理由：1.A承租的是27号楼，港亿物业公司提供消防验收资料不包括27号楼，且港亿物业公司提供的是新建工程的消防验收意见，不是大型的人员密集场所、公众聚集场所在装修完毕后、投入使用前应当进行营业前的消防验收，因此，一审判决以新建建设工程竣工验收时的消防验收意见认定案涉房屋所在大楼经过了营业前的消防验收属于基本事实认定错误，2.根据A与港亿物业公司签订的租赁合同，A在租赁期限内有转租的权利，A转租房屋不需要港亿物业公司同意，更不需要在港亿物业公司处办理转租手续，同时，A在转租时也通知了港亿物业公司，此外，港亿物业公司作为房屋出租方及物业服务提供方，在他人经营案涉房屋长达3年的情况下不可能不知道房屋转租的事实，因此，港亿物业公司对案涉房屋已经转租是明知的，一审法院认定港亿物业公司对转租不知情属于事实认定错误，3.双方签订的租赁合同早已届满，本案中，港亿物业公司没有提供任何证据证实双方另行签订了租赁合同，也没有证据证实A在租赁期限届满之后继续占有案涉房屋，在我方与港亿物业公司的租赁合同到期之后，港亿物业公司与第三方签订了租赁合同，要求我方承担之后的租金不符合事实，一审判决我方腾退房屋等情况脱离事实且超过了对方的诉讼请求，属于基本事实认定错误， 港亿物业公司辩称，1.港亿物业公司在一审提交了证据，证明消防验收合格，房屋符合使用条件；2.租赁合同中约定了转租的方式，A为了逃避转租手续费与第三人私自签订的转租，关于腾房的问题，作为合同来看，合同期满后，A应当按照合同约定办理退还房屋的手续，至今A也没有向我方退房和办理手续，A认为一审法院超过诉讼请求判决，我方在诉状中写的是暂时计算到这个期间，但是我们真实意思是要请求之后的占用费，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持， 港亿物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令A支付港亿物业公司租金、物管费等共计77994元；2.判令A立即退还租赁物，并依据原合同约定的租金、物管费标准支付自合同期满之日起至返还租赁物之日止的租赁物占有使用期间的使用费、物管费25997元；3.本案诉讼费由A承担， 一审法院审理查明，案涉商铺位于宜宾XX“西南轻工博览城”27幢101号商铺，属A、B所有；同幢102号商铺，属A所有；同幢131、132号商铺，属A、B所有，后A和B、C、D和E分别与港亿物业公司签订《中国西南轻工博览城商铺委托租赁合同》，委托港亿物业公司对上述商铺对外租赁并实行市场运营和物业管理，委托期限从交房之日起10年，即自2013年12月1日起至2023年11月30日止；委托人不向港亿物业公司收取委托租赁期前三年（自2013年12月1日起至2016年11月30日止）的租金，并无条件同意该期间商铺的使用权、租赁权、收益权、经营权等权益由港亿物业公司行使和处置，第四年后的租金按季度转付；商铺出租期间产生的物业管理费、市场经营管理费、经营保证金等费用由实际使用人直接支付给港亿物业公司，委托人对商铺租金外的其他收费不享有任何权利等， 2013年11月7日，港亿物业公司就上述4间商铺与A签订《商业物业租赁合同》，合同约定：A（乙方、承租房）向港亿物业公司（甲方、出租房）租赁“西南轻工博览城”27幢101-102、131-132号共4间商铺，面积185.7㎡；租赁期限自2013年12月1日起至2016年11月30日止，若中国西南轻工博览城实际开业日与租赁物起始日不一致的，以实际开业日为租赁起始日，租赁终止日相应顺延；租金按照33元/㎡/月，合同期内租金共计220612元，免租赁自2013年12月1日起至2015年11月30日止，经免租优惠后，实际应缴租金为73537元；乙方应于2015年9月1日前向甲方一次性缴清租金73537元；乙方应在2013年4月1日前向甲方一次性缴纳经营保证金20000元；乙方租赁商铺的市场物业服务费为2元/㎡/月，乙方共租赁185.7㎡，合计1114元/季度；乙方应按年度向甲方缴纳市场物业服务费（每季度最后一月的20日前缴纳下一季度物业服务费），逾期按每日万分之五收取滞纳金，逾期超过10日，甲方有权终止合同；乙方在进场装修前应缴纳装修保证金1857元（10元/㎡×租赁面积185.7㎡）；租赁期满乙方缴纳的经营保证金在抵扣应由乙方承担的全部费用后，其余部分甲方应于120天内无息全额返还乙方；乙方在租赁期内可将该物业部分或全部转租给他人，在转租时必须通过甲方办理过户手续，并向甲方缴纳合同期内应缴纳租金总额的5%的过户费，否则转让无效，甲方有权按乙方单方面中途退场处理；乙方逾期未交租赁费用或市场物业服务费超过5日的，甲方有权提前解除合同， 上述合同签订后，港亿物业公司将商铺交付A经营，后A向港亿物业公司交付了经营保证金20000元，2014年9月28日，港亿物业公司对该装修进行了装修竣工验收后退还了A装修保证金2000元，2014年5月1日，中国西南轻工博览城举行了开业典礼，在合同约定的交租期到期后，经港亿物业公司多次催收，A一直未按合同约定缴纳租金及物业服务费， 诉讼中，港亿物业公司认可A缴纳的经营保证金20000元，可在A应缴纳的费用中抵扣，庭审中，A陈述，从港亿物业公司处将案涉4间商铺租赁后，便转租给A、B经营了，但因为到港亿物业公司处办手续要另行支付费用，便没有办理转租手续；港亿物业公司表示对转租事宜不知情， 2014年1月11日，宜宾市XX向宜宾XX公司出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定中国西南轻工博览城1#、2#卖场及3#、8#、25#、30#商务办公楼新建工程，经资料审查，现场拍样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格， 一审法院审理认为，案涉4间商铺的业主（所有权人）已委托港亿物业公司对商铺对外出租，且委托租赁期间前三年（自2013年12月1日起至2016年11月30日止）商铺的使用权、租赁权、收益权等均由港亿物业公司行使和处置，故港亿物业公司以出租人身份就案涉7间商铺与A签订租赁合同，主体适格，本案所涉房屋宜宾市XX已消防验收合格，因此对于A辩称的未经消防安全检查验收，不能投入使用和营业的意见，不予采纳，港亿物业公司与A就上述4间商铺所签订的《商业物业租赁合同》、《商铺租赁延期协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守，现港亿物业公司已按约将4间商铺交付A经营，A也应按合同约定于2015年9月1日前向港亿物业公司缴纳经免租优惠后的租金73537元，现A未向港亿物业公司支付租金，故港亿物业公司请求A支付租期内拖欠的租金，符合合同约定，本院予以支持，根据XX约定，A应于2015年9月1日前向港亿物业公司缴纳第一季度物业服务费，以后的市场物业服务费按季度收取，于每季度最后一月的20日前缴纳下一季度物业服务费，A在租期内未向港亿物业公司缴纳过任何物业服务费，现港亿物业公司请求A支付12个月的物业服务费4456.8元（185.7㎡×2元/㎡/月×12个月），符合合同约定及法律规定，本院予以支持，港亿物业公司认可A缴纳的经营保证金20000元可抵扣应缴纳的租金等，本院予以确认，因此，品迭A已支付的经营保证金20000元后，A还应支付港亿物业公司租赁期间的租金和物业服务费共计57993.8元（73537元+4456.8元-20000元）， 2014年5月1日，中国西南轻工博揽城开业，根据双方合同约定，租赁期间应从中国西南轻工博览城实际开业日为租赁起始日，租赁终止日相应顺延起，因此港亿物业公司、A双方的租赁期间应从2014年5月1日起至2017年4月30日止，A辩称该商铺已转租他人，但并未到港亿物业公司处办理相关手续，根据双方合同约定，该转租行为无效，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，现港亿物业公司与A租赁期已届满，A至今未退还港亿物业公司租赁物，故港亿物业公司请求A立即返还租赁物符合上述法律规定，本院予以支持，双方合同租期届满后，A应当将所租赁的本案所涉4间商铺返还港亿物业公司，但A依然占有使用着本案所涉4间商铺，因此A应从2017年5月1日按合同约定支付占用期间的租金和物管费直至其返还租赁物之日的，根据双方合同约定，租赁单价为33元/㎡/月，物业服务费为2元/㎡/月，租赁面积为185.7㎡，因此A占用期间的租金和物业服务费为6499.5元/月，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告A于本判决生效后30日内腾空、退还租赁原告宜宾市XX公司的位于宜宾XX间商铺，二、被告A于本判决生效后30日内支付原告宜宾市XX公司截止2017年4月30日的租金和物业服务费共计57993.8元，三、被告A于本判决生效后30日内支付原告宜宾市XX公司从2017年5月1日按6499.5元/月的标准支付房屋占用期间的租金和物业管理费直至其腾空、退还租赁物之日止，四、驳回原告宜宾市XX公司的其他诉讼请求，如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，案件受理费3744元,由被告A承担， 二审中，港亿物业公司提交了宜宾市XX出具的《建设工程消防验收意见书》以及《竣工验收备案书》、《竣工验收报告》拟证明案涉租赁房屋消防验收合格，A质证认为证据三性无异议，但被A提交的证据超过举证期限，不A，本院审查认为，港亿物业公司提交的证据符合证据客观形式要件，且与案件事实有关联，本院予以采信， 本院对一审查明的事实予以确认， 本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：转租合同是否有效及A是否应当承担租赁费用， 根据本案查明的事实，A与港亿物业公司签订的《商业物业租赁合同》，A在租赁期内可将该物业部分或全部转租给他人，在转租时必须通过港亿物业公司办理过户手续，并向港亿物业公司缴纳合同期内应缴纳租金总额的5%的过户费，否则转让无效，甲方有权按乙方单方面中途退场处理，现A辩称已将房屋转租，但并没有相应的证据证明已经办理过户手续、缴纳过户费，一审法院认定转租合同无效正确，本院予以确认， 针对A应当支付的租赁费用，A与港亿物业公司签订的《商业物业租赁合同》中约定了租赁期限以西南轻工博览城实际开业时间开始计算，租赁终止日相应顺延，并约定经免租、延期等优惠后，A在合同期内实际应缴租金为73537元，物业费为4456.8元，西南轻工博览城于2014年5月1日开业，本院确认双方租赁合同期限应当为2014年5月1日至2017年4月30日，因转租合同无效，且在租赁期届满之后，A至今仍未退还港亿物业公司租赁物，故A应当支付至退还租赁物为止的租赁费、物业费和占用费，本院对A的该上诉请求，不予支持， 针对A上诉认为港亿物业公司提供的房屋未经消防验收，房屋租赁合同无效的问题，港亿物业公司在一审中提交了《建设工程消防验收意见书》，本院对A的该上诉请求，不予支持， 综上所述，A的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判， 二审案件受理费2630元，由上诉人A承担， 本判决为终审判决， 审判长　龙　雨 审判员　A 审判员　张力骁 二〇一八年七月二十日 书记员　B