案件描述

关于**区人民法院错误批准北京**房地产开发有限公司
租金评估申请情况的说明

**区人民法院：

贵院受理的**诉北京**房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案贵院已经传唤双方当事人到庭参加诉讼。在庭审开始前，被告向贵院提出申请，以原告请求的违约金过高为由要求贵院对原告所有的房屋的租金进行评估，以达到减少违约金的目的。

被告当庭告知主审法官**，相同的案件已经在贵院***法庭*法官处审理多起，被告均提出了对涉诉房屋租金的评估申请，*法官均已经批准且在评估过程中。本案法官**告知原告，相同或类似的案件不能出现不同的审理结果，本案需与*法官核实后再确定本案是否评估。后经*法官告知，**法官处的案件均已经批准了被告的租金评估的申请，因此本案也批准了被告的相同申请。原告当庭表示被告的评估申请及法官的批准均没有法律依据，并提出不同意评估的意见记录在案。

原告认为贵院批准被告的租金评估申请错误，理由如下：

被告提出对涉诉房屋的租金进行评估是依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，该条全部内容为：第十七条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

而被告提出的评估依据恰恰是这一条，只不过被告为达到通过评估而减少违约金的目的对该条进行了删节，即被告只引用了该条的第三款，即“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”却删节了本条的适用前提，即第一款：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：”
由此得知，被告提出的适用该条对涉诉房屋的租金进行评估的请求的前提是在商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿计算方法的情况下，而本案中双方签订的《北京市商品房预售合同》第十三条明确约定了逾期交房的违约金，因此本案不应适用该条的规定。贵院在审理本案过程中，没有认真审查被告的申请是否符合法律的规定即做出了批准被告申请的决定是错误的。

由此可见，贵院在审理本案及与本案相同或类似的案件时，存在认定事实不清，适用法律不当，错误地批准被告的租金评估申请，将会使诉讼时间延长并可能导致原告及其他业主利益受损，而错误地维护了开发商的利益，违反了民法关于效率与公正的原则。请贵院对本案及其他相同或类似的案件进行审查，在被告提供格式合同的情况下，依法做出有利于原告的判决。

说明人（原告）：**
代理律师：北京市振邦律师事务所律师 杨丽

2010年7月12日