律师观点分析

原告王XX与被告霸州市XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王XX及其委托诉讼代理人杨X、被告委托诉讼代理人许XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行与原告2017年1月17日签订的《商品房买卖合同》；2、被告按原告已支付房款403174元的日万分之五支付自2017年6月1日起至实际交付之日止的迟延交付违约金，暂定66524元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年1月17日签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于霸州市房屋，建筑面积53.1平方米，总价款403174元；房屋交付日期为2017年5月31日，交付条件为经验收合格；逾期超过60日后，自合同约定的交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之五的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按合同约定支付全部购房款，但被告没有按约定于2017年5月31日前交付房屋，经原告与被告预留的电话联系无人应答。
被告辩称，1、被告开发建设的上述房屋在施工过程中因政府原因导致施工停工长达263天，该停工情形属于不可抗力，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第8条规定，因政府行为导致被告逾期交房的，被告可以延期交付；2、原、被告双方约定的违约金比例过高，依照最高院审理商品房买卖合同的解释第16条规定，我公司请法庭予以减少。
本院经审理认定事实如下：2017年1月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的茗汤温泉·水岸花园商业A1-45号房屋，建筑面积53.1平方米，总价款403174元；出卖人应当在2017年5月31日前将该商品房验收合格交付买受人使用；因有关政策法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房，出卖人可据实予以延期；出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。该合同于2017年1月19日在霸州市住房保障与房产管理局备案。至2017年2月3日，原告将购房款403174元全部支付被告。涉案房屋被告至今未交付原告使用。
2017年2月15日，霸州市建设局发布《霸州市建设局关于进一步加强建筑施工扬尘防治管理工作的通知》［霸建(2017)21号］，该通知要求：按照《廊坊市大气污染治理工作领导小组办公室关于上报2017年第一季度停产，限产企业清单的紧急通知》，各类建筑工地实施停工至2017年3月31日，原、被告于2017年1月17日签订合同，停工日期为73日。2017年11月3日，霸州市大气污染治理工作领导小组办公室（以下简称大气办）发布《关于发布重污染天气橙色预警并启动二级应急响应的通知》，时间为2017年11月3日12时至2017年11月8日0时，停工日期为5日。2017年11月20日、2017年11月22日，大气办先后发布《关于发布重污染天气橙色预警并启动二级应急响应的通知》、《关于解除重污染天气橙色预警并终止应急响应的通知》，自2017年11月20日16时至2017年11月22日12时，停工日期2日。2017年11月24日，大气办发布《关于发布重污染天气橙色预警并启动二级应急响应的通知》，决定于11月25日12时发布重污染天气橙色预警并启动应急响应，预警解除时间另行通知，本次预警持续至2017年12月15日，停工20日。以上共计停工100日。
上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》、收款收据，银行转账记录，被告提供的霸州市建设局、霸州市大气污染治理工作领导小组办公室发布的文件及当事人当庭陈述在卷佐证。
本院认为，原、被告约定被告于2017年5月31日前交付房屋，但被告至今未交付，属违约行为，被告应承担相应的违约责任。原、被告签订的商品房买卖合同约定，因有关政策法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，除经双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。在合同履行过程中，政府相关部门多次发布文件，要求停工日期100日，该事实属于合同约定可以据实延期的事由，故被告逾期交房日期扣除100日，自约定的交房日期第二日（2017年6月1日）至原告本案立案之日（2018年6月15日），共计380日，扣除100日后，实际逾期280日。自原、被告签订合同至实际交房期间的停工文件要求停工的日期应在逾期交房日期中扣除，其他停工日期不应扣除，故被告主张停工263天应予扣除，本院不予采信。被告停工日期应在原被告关于违约金如何计算问题，原告要求按照已交付房屋价款日万分之五计算，被告称约定的违约金比例过高，要求予以减少。对此，本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。按照上述规定，原、被告约定的逾期交房违约金应认定“过分高于造成的损失”，被告有权请求予以适当减少，结合本案实际情况，违约金以房屋价款为基数，在逾期交房期间内按照XX银行同期贷款利率的1.3倍计算为宜。至本案立案之日，被告逾期交房280日，XX银行同期贷款年利率为4.35%，房屋价款403174元，按照上述计算方法，违约金为17488.8元,该款被告应支付原告。本案立案之次日（2018年6月16日）至被告实际交房之日的违约金，待被告交房后按上述计算方法计算后另行支付原告（在此期间，如因有关政策法规的变动或政府部门有关机构的行为，逾期交房日期相应扣减）。被告逾期交房，原告作为买受人，要求继续履行《商品房买卖合同》，符合法律规定及合同约定，应依法支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、原告王XX与被告霸州市XX公司于2017年1月17日签订的《商品房买卖合同》继续履行。
二、被告霸州市XX公司于本判决生效后十日内支付原告王XX违约金17488.8元。
三、被告霸州市XX公司支付原告王XX自2018年6月16日至实际交房之日的违约金（违约金以403174元为基数，自2018年6月16日算至实际交房之日，按年利率4.35%的1.3倍计算，在此期间，如因有关政策法规的变动或政府部门有关机构的行为，逾期交房日期相应扣减）。四、驳回原告王XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费732元，由被告霸州市XX公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，同时交纳上诉费732元，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。逾期七日不交纳上诉费，视为放弃上诉请求。