案件描述

小区地下车位（库）所有权应当归谁

【案情简介】

甲公司系一电子商厦的开发商， 2007年4月9日，甲公司向商厦全体业主发出公告，公开销售商厦附1层、附2层共150个车位的使用权。但商厦业主提出质疑，认为车位应属于全体业主共有，因此并没有购买意愿。2009年3月17日，甲公司在业主不知情的情况下将150个车位卖给了乙公司（系该商厦法人业主），随后乙公司又将车位全部低价卖给了丙公司，最终幕后交易暴露，业主为维护其合法权益，将甲乙两公司作为被告诉至了法院。

【评析】

关于小区地下车位的权属争议，主要有以下几种观点：

一、业主共有说。部分学者认为小区地下车位、车库应全体归业主共同所有，主要理由两点：一是车位、车库作为建筑物区分所有权内容，应当是附属于业主对建筑物专有部分的所有权而存在。地下车库的规划及建造目的就是为小区业主的生活提供服务和便利，开发商在销售商品房时应当为业主提供停车场所作为小区的配套设施，若开发商将该部分的所有权保留，那么业主的利益将受到损害。二是根据土地和房屋的权利不可分离的原则，建筑物所有权与土地使用权是不可分割地联系在一起，地下车位、车库是在房屋所占的地表之下建立的，不可能脱离土地使用权独立存在，理应随着房屋所有权的转移而一并转给业主所有。

二、开发商所有说。此种观点认为根据谁投资谁使用谁受益的原则，地下车位、车库系开发商是利用地下空间投资建造，一般并未作为分摊面积分摊到业主购买的商品房之上，理应归开发商所有。而且开发商认为地下车库具有相对独立的封闭空间，应当区别于小区绿地、公共道路等共有部分，地下车库仅是住宅小区配套的附属设施，而不属于公共设施，法律并未明文规定附属设施必然归全体业主共同所有。

三、约定归属说。根据私法上的意思自治原则，在法律没有明确规定的情况下，地下车位的归属可以由开发商和业主通过约定来确定。这种做法体现了私法自治的要求，有利于鼓励开发商修建更多的车位、车库，符合市场经济的要求，有利于对车库有效利用和管理，同时也最有利于争议的解决。

北京中银（长沙）律师事务所主任何敬上律师提出意见如下：

一、《物权法》第七十四条对地下停车位的权属界定

物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该条规定体现了对业主权益优先保护的立法价值取向，第二、三款将小区车位进行了区分，对于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位归属该规定是采用了业主共有说，这无可置疑。对于建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，《物权法》第七十四条第二款的规定“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。有学者认为，第七十四条第二款采用了约定归属说，但该规定规定并未明确在没有约定或约定不明时如何处理。

何敬上律师认为，《物权法》第七十四条对于地下车位、车库的所有权的界定是非常明确的，即地下车位、车库应当属于房地产开发商所有。理由如下：

第一，《物权法》第七十四条的意思实质上是指对于“规划用于停放汽车的车位、车库”，开发商有完全意义上的处分权，业主仅享有优先购买的权利。既然开发商拥有完全的处分权利，理所当然拥有该车位(库)的所有权。只有当开发商是车位的所有权人时，才能合法地将车位出售、附赠或出租给业主。《物权法》第七十四条第二款规定的所谓“约定车位归属”实质上只是约定车位所有权处分或行使的几种方式，只涉及车位是由开发商附赠给业主，还是直接出卖，或者出租，根本不涉及到车位原所有权人是谁的问题。

第二，有学者认为，开发商在销售商品房时，将车位计人公摊，业主购买的每一平方米的建筑面积，其价格构成中不仅包含了住宅本身的价格，而且还包括相应的土地使用费和公共配套设施建设费。所以，买房的同时业主就购买了车位的所有权。这种说法是错误的。笔者认为车位的建造费用是否计入房屋的成本，是不能作为车位所有权归属的判断依据的。在房屋买卖合同中注明的分摊范围，才是判断附属设施所有权是否发生转移的基本依据。在现实生活中，小区业主购买房屋之后并不一定都需要车位和车库，开发商将车位、车库的投入分摊在商品房建筑物总面积中，对于不需要车位的业主来说也有失公平。另外，小区车位、车库的投入是否计入商品房出售价格之中，业主很难知悉是否真实，并且难以举证证明。因此明确规定地下车位的所有权归开发商所有，让实际需要车位的业主支付费用才是一种比较公平、合理的做法，有利于实现利益的最大化，减少纠纷，促进社会和谐。

综上所述，从《物权法》第74条第2款可知，法律明确规定车位的所有权归属于开发商。由于学界及实践中对该条款的理解不一致，在此情况下如何理解，可以由立法机关做出解释，也可以由最高人民法院做出相应的司法解释，加以明确规定。另外对于包括地下停车库(位)在内的地下空间使用权、地下建筑物进行登记缺乏法律依据，还需要对现行的房地产法律法规进行完善。

三、开发商转让车位所有权受到法律限制

《物权法》第七十四条第一款规定从保护业主的角度出发，对于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的所有权转让进行了一定的限制。第二款对“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位” 的权属也作了明确的规定，即属于业主共有。有人对该条文第一款的理解为：在没有满足业主对车位的需要之前，开发商与业主之外的人签订的买卖合同一律无效，从立法的本意上讲，该条文规定的不应当是业主的优先购买权。优先购买权指在同等条件下有权优先购买的权利，按此理论，如果业主以外的人出价高于业主就有机会购得车位，那么设立该条款来保护业主利益的目的也就无法实现了。

何敬上律师认为《物权法》第七十四条对可以以出售、附赠或者出租等方式约定权利归属的车库/位实质上设定了两方面的限制：第一，必须是在建筑区划内、规划用于停放汽车的车位、车库。“规划用于停放汽车的车位、车库”意味着只有那些在规划时就是用于停放汽车的车位/库的所有权才受《物权法》第七十四条的调整，如果是规划用于人防的地下室建筑被批准改为临时停车位，在其本质上仍然是人防工程而不是停车位，不属于《物权法》第七十四条规定的可以出售、附赠或者出租等方式约权利归属的车库/位的范围。第二，必须“首先满足业主的需要”。对于此规定的理解应当为小区地下停车位（库）在数量上应当首先满足业主的需要，即有100户业主需要停车位应当首先满足这100户业主的需要，而不是业主享有同等条件下的优先购买权。在需要停车位的业主优先购得车位之后，开发商才可以将其余部分车位再售予业主之外的其他人。因此，根据《物权法》第74条第1款的规定，开发商处分车位的时候应当受到一定的限制，当车位不足以满足业主停车需要时，车位只能优先处分给业主，不能出售、出租给业主以外的人，以保障业主的利益。