物业公司虽然在追索物业费的纠纷中占据优势，但仍有问题物业公司应该注意。

一、因物业公司存在使业主无法使用房屋的过错而导致的物业费追索失败

  房屋的交付与接收；本来是业主与房地产开商之间的行为，其法律关系也为双方签订的《商品买卖合同》所调整，但由于业主须于收房当日签订《前期物业服务协议》等物业法律文件，使得该行为也与物业公司存在密切关系。如果业主出现大幅度延迟收房的情况，其签订《前期服务协议》的时间也相应延后。

   物业公司在业主收房时预期签订的《前期物业服务协议》其效力显然只能及于业主本人，一旦该业主将房屋转让，新业主将不受上述协议的约束。现有条件下，物业公司也很难强制新业主与其签订新的《前期物业服务协议》。如果老业主本来就存在物业费欠费等情况，局面就会更加复杂。新业主即使愿意承担其接收房屋后所承担的物业费，也不可能为老物业遗留的物业费买单。这个时候，物业公司再对老业主提起诉讼，往往连送达法律文书都成为困难，而对新业主的物业费诉讼也可能因双方不存在合同关系而的不到法院的支持。

 给出解决建议：《合同发》36条规定法律、行政、法规规定或者当事人约定采用书面形式定力合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的该合同成立，根据上述规定二手业主即使未与该物业公司签订书面《物业服务协议》但其居住于小区接受了物业公司提供的物业服务应视为其与物业公司成立物业服务合同关系。实践中该累诉讼的关键在于使法庭认定双方存在事实合同关系。物业公司应注意收集有关新业主居住于小区的相关证据，如房产证复印件、水电费单据、车辆出入记录等客观上对业主居住于小区的事实予以证明。