律师观点分析

    案件简述：

    本案是一起典型综合商场中商铺租赁合同纠纷，随着各地大型商场的出现，许多个体商户受到招商单位的蒙骗，在花费了大量的财力下入驻商场，结果招商单位承诺的各种优惠条件及商业宣传措施都没有实现，导致商场没有客流，致使商户大面积亏损直到在不得已的情况下采取闭门歇业的方法止损，最后走上法庭状告商场来维护自己的合法权益。

   案例点评：

律师代理本案中两个问题成为本案的关键点，一，商户给商场支付的一次性经营权买断费是否应该由商场在双方解除商铺租赁合同时予以退还；二，如何确定商铺交还商场的时间。

   首先，对于经营权买断费，该项费用属于何种性质，法律上并没有规定，各地法院对此项费用的处理方式也各有不同。本案商户认为商铺租赁合同解除的原因系商场方面没有信守诺言和商业宣传不到位导致商场启动失败最终商户无法经营，商场存在过错，因此商户支付的一次性经营权买断费属于商户的损失应当在解除合同时由商场退还。但是本案审理法院认为该项费用性质等同于租金，只要商场交付了商铺，商户已经使用商铺开展经营业务，该项费用就如同房屋租金一样就应当由商户承担，而不看商铺实际经营效益如何。

有鉴于此，我们提醒广大商户，在入驻刚启动的综合商场时仔细阅读商铺租赁合同，看看是否有商场需向商户提供促进商场经营措施的约定，尽量将自己所承担的租金、经营权买断费等一次性交付的费用与今后商场的经营状况挂钩，使商场与自己的利益一致，相应的风险也可以和商场共同分担，最终实现最大程度的降低自己经营风险的目的，否则一旦商场启动失败，势必会遭受重大经济损失。

    其次，如何确定商户交还商铺的时间，该时间节点关系到计算商户应承担的租金及相应的水、电、暖、物业费的期限。本案中在商场与商户都没有证据证明该期限的情况下酌定按起诉日为准。

本案中各商户在无心经营的情况下，采取闭店锁门，拒交租金、物业费等方法对抗商场，并没有将商铺交还商场，或者在交还商铺时让商场出具手续以证明商铺已由商场收回，因为依据商铺租赁合同约定，一旦商场将商铺交付给商户，商户就有义务按照合同的约定支付房屋租金及相关费用，哪怕商铺一直闲置不用，只要商铺还在商户手中，没有退还给商场，商户就要承担租金等费用。本案中的商户虽然事实上已将商铺中的物品腾空并经没有经营，自认为已经交还了商铺，但是没有与商场办理任何退还手续。我们首先要明确，前述商户的做法不属于法律意义上的交还商铺，起不到停止计算租金的作用，所以停业以后的房屋租金还是由商户自行承担，本案法院酌定立案日为计算房屋租金的截止日，商户就很冤枉的多承担了四个多月的房租。

    我们建议，一旦发生类似的情况应当首先发出书面的解除合同声明并退还商铺，如果商场拒绝收回，那也应当制作书面的退还声明，并可将与商场沟通的过程进行录音、录像，证明是商场无理拒不收回，并同时将货品腾空不要上锁，对商场的经营情况及商铺的状况进行公证，作为今后追究商场责任的证据，如果无法协商解除房屋租赁合同，就应当尽快提起诉讼，以免进一步扩大损失。