恒信通刑事辩护团队 因银行放款迟缓而逾期付款 买房人是否应承担违约责任?—恒信通刑事辩护团队律师网|华律网

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因银行放款迟缓而逾期付款 买房人是否应承担违约责任?

发布者:恒信通刑事辩护团队律师|时间:2019年05月05日|分类:法律常识 |288人看过


201712月,李先生购买王先生转让的一套二手房,总价款为320万元,双方签订存量房买卖合同,明确约定李先生支付首付款50%,余款通过银行借贷方式支付王先生。

王先生表示,转让房屋是为了改善居住条件,急需李先生尽快付清全部购房款另行购房。李先生经与银行核实其信用记录良好,抵押房产向银行贷款160万元没有问题。据此,双方在合同中约定自双方办理房产变更登记之日起30日内付清银行贷出的房款,若逾期付款,每逾期一日支付违约金为总房款的千分之一。此外,逾期超过30天,卖家王先生有权解除合同,并可要求对方支付总房款的10%作为违约金。

合同签订后,李先生支付了首付款,向银行申请贷款,并办理了过户登记。但由于银行放款出现了周期迟延,一直没有按合同约定的时间付清银行贷出的房款。

王先生迟迟拿不到余款,就无法向自己另外购买改善型住房的卖家交齐首付款,导致该卖家解除房屋买卖合同,王先生为此支付了60万元违约金。

此后,王先生以李先生逾期支付银行贷款为由起诉到法院,要求解除房屋买卖合同、同时要求李先生赔偿损失60万元。

李先生在庭审答辩称,自己无法控制银行放款时间,况且他已将变更的房屋产权证提交银行办理贷款手续,银行也审批并办理了抵押登记,由于银行自身原因导致未能放款,不是他的过错,不应该承担违约责任。而且,银行不是双方买卖合同的当事人,也没有在双方买卖合同中签字盖章,双方在合同中约定的放款期限对银行无效,该约定应当被认定为无效约定。


1、李先生的辩解听上去很有道理。那么银行放贷的迟延是否构成了买方向卖方承担违约责任?

今天案例焦点问题就在这里,在房屋买卖合同明确约定最后付款期限的情况下,银行放款迟延,这是买方不可控制的,在买方对此并不存在过错的情况下,应不应该承担违约责任?

要回答这个问题我们就要搞清楚承担违约责任的前提是不是必须发生过错。《合同法》第107条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从这条的规定可以看出,合同法中关于违约责任的成立并不以过错为条件,并没有“因当事人一方过错导致不能履行合同”之类的表述。不以过错为要件,就意味着只要一方没有按照合同约定来履行相关义务,除非有法定的免责情形(不可抗力、不安抗辩权、先履行抗辩权等)否则都要承担责任。

本案中,虽然买方无法控制银行放款的节奏,但是既然房屋买卖合同中已约定了银行放款的期限,这一期限也代表着最后的付款期限,而付款义务是买方最重要的义务,那么没有在约定的期限内付款就要承担相应违约责任,当双方约定的解除合同的条件成就,只要卖方依法行使,买方就应承担不利后果。所以,买方以自己没有过错为由主张不构成违约抗辩是不能成立的。

2、可是银行并没有对这个放款时间进行过承诺,既没有在双方的合同上盖章,也没有在按揭贷款协议中承诺放款时间,这个约定对银行没什么效力吧?要是无效的话,买家为什么要遵守这个无效的条款呢?

有没有效力其实是相对的。我们知道合同具有相对性,它只能约束签署合同的相对方。本案中,买卖双方在购房合同中约定了银行放款的最后期限,但银行并不是买卖合同的当事方,这相当于买卖双方对合同之外的第三人设定了一个义务,这个约定对第三人(银行)来说是没有约束力的,银行不需要遵守买卖双方的这个约定。可是,这个约定实质上是对买方付款期限的一个限定,买方虽然是通过银行贷款来支付剩余房款,但是遵守付款期限是其应当承担的合同义务,合同中既然已经约定了,作为付款义务人,买方应当对付款方式、付款期限等问题在事前有充分的了解。双方已经在合同中对最后一笔房款的支付时间做出了承诺,就应当全面、适当地按约履行。未能履行,达到合同约定的解除条件时,卖家即可解除合同。

最后法院也是支持了卖家王先生的诉讼请求。

3、双方合同约定的违约金是房价的10%,也就是32万,可是卖家主张的违约金是60万,这个也得到法院的支持了吗?

这里有个细节不知道大家注意到没有,卖家王先生主张的并不是违约金60万,而是要求对方赔偿损失60万。

违约金并不代表损失数额,违约金其实是合同双方在签署合同时对违约情况下损失及相应惩罚的一种预估,当违约行为发生时,即便没有损失或者损失较小,也是要承担合同约定的违约金的。毕竟违约金除了弥补损失之外,还有一定的惩罚性质。但是并不是说,出现了违约行为,就只能按照约定的违约金数额来主张。《合同法》第114条第2款规定:约定的违约金低于造成的损失,当事人可以请求法院予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失,当事人可以请求法院适当减少。《合同法司法解释二》第28条规定:当事人依照合同法第114条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后,当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持。

29条规定:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第114条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

本案中,卖家是为了改善住房把自己的旧房出售,以售价支付新房房款,由于旧房买家未能在约定的时间内付款,导致购买的新房合同解除,卖家因此对第三方承担了违约责任支付了60万的违约金。这相当于卖家的实际损失,这一点经过法院审理进行了查明。那么在违约金低于实际损失的情况下,卖家这方是可以依据我们刚才提到的法条主张对方赔偿其损失的。因此,最后法院支持了王先生60万损失赔偿的诉求。


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