违法强拆情形下有关赔偿费用如何确定

案   例

2004年5月，村民王某购得旧村改造安置房一套。2007年5月，上述房屋所在集体土地经批准征收为国有，但并未对房屋进行补偿。2010年9月，区政府发布征地拆迁公告，对王某购置房屋所在区域进行拆迁，因未达成安置补偿协议，王某购置房屋于2011年1月被区政府强制拆除。王某不服，于2014年诉至中级人民法院，请求确认强制拆除违法，判令赔偿因强拆行为造成的房屋和租房费损失共计93万元。一审法院判决：区政府强制拆除行为违法；区政府赔偿房产损失56万元，驳回王某其他诉讼请求。王某不服一审判决，以被拆房屋应按国有土地上房屋拆迁补偿标准进行补偿、租房损失属于直接损失应予赔偿为由向二审法院提起上诉。

疑   惑

1、土地征收之后原集体土地上房屋拆迁按何种标准补偿？2、房屋违法强拆后赔偿费用计算时点如何确定？

本案涉及争议焦点有两个：一是按集体土地上房屋还是按国有土地上的房屋进行补偿安置，前者是依照《土地管理法》等规定的土地征收程序进行补偿安置；后者是按照《城市房屋拆迁管理条例》等规定进行补偿安置。

对此，2005年10月，最高人民法院行政审判庭《关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》规定，行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。2011年5月，最高人民法院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》明确指出，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。本案中，2007年5月诉争房屋所在集体土地已征为国有，2010年9月拆迁时，房屋所在区域已经纳入城市规划区，理应参照国有土地上房屋征收补偿标准予以安置补偿。

二是对于违法强制拆除房屋的补偿标准按拆除时还是决定赔偿时计算的问题。从法理上讲，强制拆除一旦被确定为违法后，就应按有利于不动产权利人的角度进行赔偿，在权利人未得到任何补偿的情况下，被拆房屋价值市场价格波动带来的不利影响应当由实施违法行为的行政主体承担。本案中，违法强拆发生在2011年，人民法院受理案件在2014年，决定赔偿时房屋价值已大幅提升，以决定赔偿时为计算确定被拆房屋赔偿价值的时点较为合理。

因此，二审法院认为，区政府强制拆除行为违反法定程序、超越法定职权，已构成违法；在违法强制拆除房屋的情形下，以决定赔偿时的市场评估价格对被征收人予以行政赔偿，符合房屋征收补偿的立法目的；涉案房屋应按国有土地上房屋补偿；区政府实施强制拆除行为后，没有给上诉人提供周转用房，也未提供临时安置补助费，上诉人无论是租房还是自行解决住房都会产生实际损失，该损失属于违法强拆行为造成的直接损失，对此应予赔偿。综上所述，二审法院判决:维持一审法院判决中“确认区政府强制拆除行为违法”部分；区政府赔偿上诉人房屋损失70万元，赔偿上诉人租房损失4.3万元。