律师观点分析
上诉人陈XX因与被上诉人谭X、龙X房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初4580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈XX上诉请求：请求撤销一审判决第一项，判令陈XX无须向谭X、龙X承担违约责任。事实与理由：一、陈XX的户口没有及时迁出，是没有地方迁出，流离失所无固定稳定居所。家庭处于崩溃的边缘，艰难的生存着；二、谭X、龙X户口已经迁入，并没有造成谭X、龙X的户口不能迁入，对谭X、龙X没有造成任何损失，也没有影响房屋正常销售；三、陈XX虽有小小违约行为，但是要承担违约责任既没有合同依据也没有法律依据；四、陈XX已经将本人困难说明，不是恶意故意行为，是迫于现实生活压迫，无力负担违约金，一家三口基本生活由本人一人艰难苦苦支撑，确实无力负担。
谭X、龙X二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意陈XX的上诉请求。
谭X、龙X于2019年4月3日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判决陈XX于一个月内协助将户口迁出广州市番禺区105国道侧XX房；2.判决陈XX向谭X、龙X支付违约金10万元（截止起诉之日，从起诉之日起以650000元为基数，按每日万分之五计算至实际迁出户口之日止）；3.判决本案诉讼费用由陈XX承担。
一审法院经审理查明：
2012年8月31日，陈XX作为甲方（卖方），谭X、龙X作为乙方（买方），案外人XX公司作为丙方（房地产中介服务机构）共同签订《存量房买卖合同》，合同约定涉案房屋成交价为65万元。关于户口的约定，如乙方需迁户口入户，甲方须无条件迁出。关于违约责任的约定，各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任，并约定了交易不成的违约责任，延期交房的违约责任，逾期付款的违约责任，迟延办理产权登记的违约责任。签订合同后，谭X、龙X依约向陈XX支付房款，陈XX依约向谭X、龙X交付房屋并办理产权登记，涉案房屋于2012年9月4日登记至谭X、龙X名下。2019年6月19日，陈XX丈夫王X及儿子王X程的户口从涉案房屋迁出。
一审庭审中，关于谭X、龙X要求陈XX迁出户口的问题，谭X、龙X陈述，“最早是在房屋交易时陈XX称有熟人，可以在房屋过户后一个月内将户口迁出。在2013年初与陈XX沟通，再次要求陈XX迁出户口，但是陈XX称还没有迁出，之后我方多次找陈XX，陈XX一直强调其存在家庭困难，2014年后陈XX微X不回，信息也不回复，电话不接。再之后是在2017年我方通过派出所及居委会才找到陈XX本人，添加陈XX微X，我方再次要求陈XX迁出户口，陈XX仍然以家庭有困难为由而没有办理户口迁出”，陈XX陈述，“确认谭X、龙X所述，但是我方确实是家庭存在困难没有办法迁出”。谭X、龙X陈述，在2018年9月、10月将自己的户口迁入涉案房屋。
一审法院认为：
谭X、龙X、陈XX、中介方XX公司签订的《存量房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。合同约定，如谭X、龙X需迁户口入户，陈XX须无条件迁出。但在合同履行过程中，谭X、龙X自2013年初开始多次要求陈XX迁出户口，陈XX均未及时迁出，直至2019年6月才迁出户口，陈XX延迟迁出户口的行为构成违约，应承担相应的违约责任。谭X、龙X主张参照延期交房的违约责任计算违约金，要求陈XX支付违约金10万元，该主张缺乏事实及法律，一审法院不予采信。综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、谭X、龙X的实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌情将违约金调整为2万元，对谭X、龙X主张的超出部分，一审法院不予支持。
另外，由于陈XX已经将户口迁出涉案房屋，谭X、龙X主张陈XX于一个月内协助将户口迁出涉案房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十二条之规定，于2019年7月3日作出一审判决：一、陈XX在本判决生效之日起三日内向谭X、龙X支付违约金2万元；二、驳回谭X、龙X的其余诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由谭X、龙X负担920元，陈XX负担230元。
本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，陈XX表示其出售涉案房屋后未及时迁出丈夫和儿子户口的原因是其投资失败、流离失所，只能租房，并没有固定的住所。陈XX表示其不是故意不迁出，而是没有地方可以迁出，需要找到亲戚朋友挂靠或自己买到房屋才可以迁出。陈XX还表示其丈夫和儿子的户籍于2019年6月19日迁到了增城，增城房屋的实际所有权不是陈XX丈夫的，只是挂靠在其丈夫的名下。谭X、龙X对此表示，陈XX的行为属于恶意违约，谭X和龙X多次催告，陈XX一直未迁出，时间长达七年。谭X、龙X认为陈XX不及时迁出户口目的在于小孩的读书指标且方便接送小孩。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：陈XX是否应当向谭X、龙X支付迟延迁出户口的违约金。
谭X、龙X与陈XX以及中介公司于2012年8月31日签订的《存量房买卖合同》第十九条第七点约定，如谭X、龙X需迁户口入户，陈XX必须无条件迁出。由此可见，合同当事人签订合同时已对买受人迁入户口问题作出安排，迁出户口明确为出卖方合同义务。陈XX上诉主张其虽存在违约行为，但其丈夫和儿子的户口不迁出，并不影响谭X、龙X户口的迁入，与合同约定不符。案件事实表明，涉案房屋已于2012年9月4日登记在谭X、龙X名下。谭X、龙X在取得涉案房屋产权后多次要求陈XX迁出户口，但陈XX直至2019年6月才将该房户口迁出。因此，一审法院认为陈XX迟延迁出户口的行为构成违约，支持谭X、龙X要求陈XX支付违约金的诉请，符合合同约定。
鉴于《存量房买卖合同》中未明确约定迟延迁出户口的违约金计算标准，一审法院对谭X、龙X参照延期交房的违约责任标准计算违约金不予支持，综合合同履行情况及谭X、龙X的实际损失等因素，酌情将违约金调整为2万元，并无不当，本院予以维持。陈XX上诉主张一审判决要求其承担违约责任没有合同依据和事实依据，理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，陈XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由陈XX负担。
本判决为终审判决。
姚国林律师