不符合西安现行限售政策的情况下所订立的房屋买卖合同履行纠纷

律师观点分析

本案基本案情如下：

2017年6月28日，西安市出台限售政策，规定二手房需取得《不动产权证书》满两年方可上市交易；

2017年7月11日，委托人在高新区望庭国际某室房子取得了《不动产权证书》，为了解决孩子上学问题，委托人有了置换房屋的想法。后来由于中介公司西安某房地产营销策划有限公司工作人员给委托人说房子可以过户交易，于是委托人在2017年10月20日和相对方签订了《西安存量房买卖合同》，签该合同时，委托人和相对方口头约定，如果能过户就交易，如果万一过不了户就退房退钱，当时有中介公司的工作人员在场。该合同中明确约定在2018年元月10日前完成网签、首期房款进入资金监管账户。和相对方还有中介公司确定的是在2018年春节前就要完成过户。

签合同后，中介公司安排委托人和相对方去办网签，去尝试办了多次，都因为产权证不满2年，办不了网签。由于委托人卖房目的已无法实现，出现了当时签合同时说的万一过不了户的情况，按之前和相对方约定的，应当退房退钱、解除合同，但委托人和相对方沟通后并未能协商一致，无奈之下委托人于2018年4月26日向西安市雁塔区法院起诉要求解除合同。

雁塔区人民法院经审理，查明了是因为委托人和相对方在都明知不符合交易政策的情况下签订买卖合同的，合同存在法律上或者事实上不能履行情形，于是在2019年1月15日作出一审判决，判令合同解除。

2019年2月11日，相对方提起上诉，按审判流程信息网显示，二审的审限是到2019年6月12日。

2019年4月22日，二审开庭审理，庭审中，委托人和相对方对于一审认定事实都无异议。

2019年7月1日，作出二审判决，改判合同继续履行。

2019年7月12日，涉案房屋取得产权证满2年。

二审法院判决改变了一审判决结果，李永强律师认为二审判决存在明显错误，该案目前在准备申请再审。

从本案案情以及双方争议焦点来梳理，坚持认为二审法院应维持一审判决，理由及依据如下：

1、《买卖合同》应予解除的法律依据是《合同法》第7条以及第94条第（五）项规定。

《合同法》第7条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”

合同法第94条第（五）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。”

本案中相对方与委托人在签订《买卖合同》时，有关在限售区域范围内购买的二手住房，需取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易的限售政策已颁布实施，双方明知涉案房屋交易受该限售政策限制，仍试图完成过户交易，因此双方所订立的《买卖合同》违反了《合同法》第7条关于订立合同不得扰乱社会经济秩序的规定，符合《合同法》第94条第（五）项规定的情形，双方之间《买卖合同》应予解除。

2、依据《合同法》第94条第（五）项以及第110条第（一）项规，《买卖合同》亦应解除。

《合同法》第110条第（一）项规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”。

涉案房屋取得《不动产权证书》未满两年，2017年6月28日实施的《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》（市政办发[2017]59号）明确规定在限售区域范围内购买的二手住房，需取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易，该情形对于《买卖合同》构成法律上或事实上不能履行之障碍，依据《合同法》第94条第（五）项规定，当出现法律规定的其他情形人，当事人可以解除合同，因此委托人主张解除《买卖合同》于法有据。

3、本案庭审查明事实显示，双方在订立《买卖合同》时曾有办不成过户则退钱退房的约定，依据《合同法》第93条第二款规定，《买卖合同》亦应予以解除。

《合同法》第93条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”

本案中，双方在订立《买卖合同》曾口头协商一致约定：如不能成功办理过户则退钱退房、双方解除合同；对此，涉案房屋交易的居间方经办人，即第三人西安某某房地产营销策划有限公司员工王某，在本案一审2018年6月20日庭审时作为该公司代理人对该约定有明确陈述；另结合委托人签订《买卖合同》目的为尽快取得售房款以另行购房之事实，可充分说明双方在订立《买卖合同》时曾有办不成过户则退钱退房的约定。

因此，当《买卖合同》签订后，双方数次去房地产交易管理部门尝试办理交易手续，最终双方确认无法办理过户时，应视为双方约定解除合同的解除条件已经成就，依据《合同法》第93条第二款规定，委托人有权利主张解除合同。

4、本案中对于《买卖合同》，委托人主张解除，而非主张撤销或认定无效，是符合法律规定的。

《买卖合同》系在前述西安市人民政府办公厅所发布限售政策实施之后所签订，由于房地产限售政策并非法律、行政法规，且本案《买卖合同》可能有损的法益也尚未达到国家利益和社会公共利益的程度，所以对于该合同不应适用《合同法》第52条的规定确认无效；另外，本案中双方订立《买卖合同》时具有相应民事行为能力且意思表示真实，不存在欺诈、胁迫、重大误解以及显失公平情形，因此不符合《合同法》54条关于可撤销合同的规定；委托人基于前述法定以及约定事由，主张解除《买卖合同》符合法律规定。

综前所述，委托人主张解除《买卖合同》有充足的事实及法律依据，一审法院判决《买卖合同》解除的判决结果正确，应予维持。