青岛XX、青岛XX公司金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书

律师观点分析

山东省高级人民法院

执 行 裁 定 书

（2018）鲁执异9号

案外人：青岛XX公司，住所地青岛市崂山区XX。

法定代表人：徐XX，总经理。

委托诉讼代理人：黄XX、侯XX，均为北京市XX律师。

申请执行人：青岛XX，住所地青岛市市南区南京XX。

代表人：冯网大，行长。

委托诉讼代理人：**，山东XX律师。

被执行人：青岛XX公司，住所地青岛市崂山区东海东XX。

法定代表人：刘XX，董事长。

案外人青岛XX公司（下称东申XX）不服本院（2015）鲁商初字第44号民事裁定及诸城市人民法院（下称诸城法院）（2016）鲁0782执1006号执行裁定，向本院提出异议。本院2018年4月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

申请执行人青岛XX（下称青岛XX）与被执行人青岛XX公司（下称XX公司）借款担保合同纠纷一案，本院立案后依法指定潍坊市中级人民法院执行，现该案由诸城法院执行。因诸城法院拟拍卖被执行人的涉案房产，案外人东申XX向本院提出异议称，山东省高级人民法院（2015）鲁商初字第44号民事裁定书，查封的鹏利南华XX1207室房产属外人案的房产。事实与理由，2013年6月份案外人东申XX与XX公司签署了关于鹏利南华商业广场项目10KV线缆工程、10KV配电室安装工程和10KV配电室出线安装工程。截止2014年11月1日，XX公司尚欠案外人东申工程款1340万元。因XX公司无力支付，双方于2014年11月8日签订《以房抵顶工程款协议书》，约定XX公司以鹏利南华XX1207室折价XXX元抵顶相应数额的工程款。协议签署三日内将房屋交付东申XX。上述房产由案外人东申XX使用至今。综上，上述房产已归案外人东申XX所有并实际占有使用。请求停止对鹏利南华XX1207室房产的拍卖并解除查封。

本院查明，一、2013年XX公司与东申XX签订《建筑安装工程承包合同》三份，证明东申XX承包了鹏利南华商业广场项目10KV线缆工程、10KV配电室安装工程和10KV配电室出线安装工程。二、2014年11月8日签订的《以房抵顶工程款协议书》，证明XX公司以鹏利南华XX1207室折价XXX元抵顶相应数额的工程款，协议签署三日内将房屋交付东申XX。三、物业费收据一宗。四、2013年12月27日，青岛XX与XX公司将包括上述房产在内的744套在建工程办理了抵押登记。五、2015年6月4日，本院作出（2015）鲁商初字第44号民事裁定书，裁定查封包括上述房产在内的641套房产。六、2018年2月8日，诸城法院作出（2016）鲁0782执1006号执行裁定书，裁定拍卖被执行人XX公司名下的位于青岛市崂山区××东XX××房产。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人东申XX在本院查封涉案房屋之前已签订《以房抵顶工程款协议书》，且实际占有涉案房屋，没有证据证明未办理过户的原因是东申XX自身原因造成的。根据上述法律规定，案外人东申XX的异议理由成立，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：

中止对XX公司开发的鹏利南华XX1207室房产的执行。

案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向山东省高级人民法院提起诉讼。

本裁定送达后立即生效。

审判长　　陈XX

审判员　　陈XX

审判员　　刘书鸿

二〇一八年四月十九日