律师观点分析
A与B房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
广东省中山市XX民事判决书（2015）中二法古民一初字第1134号
原告：陈XX，男，汉族，住广东省丰顺县，公民身份号码×××1017，
委托代理人：A、B，广东XX律师事务所律师、律师助理。
被告：A，女，汉族，住浙江省临海市，公民身份号码×××8268，
委托代理人：A、B，广东XX律师事务所律师、律师助理。
原告AX诉被告BX房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员A独任审判，于2016年3月23日公开开庭进行审理，原告A及其委托代理人B，被告A的委托代理人B到庭参加诉讼，本案现已审理终结，原告AX诉称：2015年8月5日，原告与被告A签订《租赁协议》，约定原告租赁被告位于中山市XX镇＊＊路＊＊号＊＊卡门市的墙壁前排十排部分及三楼墙壁一半位置，原告依约交纳押金和第一次租金（至2015年11月10日），同年11月7日17：00，被告因与第三人纠纷，案涉门市被人上锁，导致原告无法正常经营，原告对此要求处理，被告始终不予解决，并不愿意退还押金和赔偿损失，请求判令：1.被告AX退还原告BX押金21250元，赔偿损失21250元，合计42500元；2.本案诉讼费用由被告A承担，诉讼中，原告A增加一项诉讼请求：确认原告A与被告B签订的《租赁协议》于2015年11月7日解除，原告A为支持其主张，提交如下证据：1.A与陈XX的租赁协议；2.押金和租金收款收据；3.图片一组；4.陈XX与陈XX的电话录音及文字；5.声明传真件1份；6.A与B的租赁合同；7.水电费收款收据，被告A辩称：被告同意于2015年11月7日解除合同，合同解除的原因是原告A没有按期缴纳第二季度的租金以及第一季度的水电费，并口头向被告提出提前解除租赁合同关系，被告在多次追讨租金及水电费无果的情况下以书面的方式函告原告解除租赁合同关系，根据租赁协议第三条和第八条的约定，因原告自身原因不想继续使用门市的，被告无需退还押金，原告要求赔偿损失也没有事实与法律依据，被告AX就其辨解，提交如下证据：1.A与案外人B的租赁合同；2.收款收据；3.律师函及快递单；4.古一灯饰城收费通知单，经审理查明：2015年8月5日，原告AX与被告B签订《租赁协议》，约定被告将位于中山市XX镇＊＊路＊＊号＊＊卡门市的墙壁前排十排及三楼墙壁一半位置出租给原告，租期从2015年8月10日至2018年7月31日；原告需缴纳保证金21250元，以被告出具的收据为凭；每年租金85000元，一季度租金21250元，租金按一个季度收取一次，下季度租金应在到期前10天交纳，如原告不按约定缴纳租金，本合同作废，被告有权收回门市墙壁；租赁期间的水电费及各种税费全部由原告承担并缴纳；合同期间，因原告自身原因不想继续使用该门市，被告不予退还剩余租金及押金，并且原告不得将所租灯位转租给他人；合同解除后，原告需于当天无条件搬走全部剩余货品及货架、货柜，否则视为放弃所有权，被告有权自行处理，合同还约定其他事项，当天，原告向被告交纳两笔21250元，被告分别出具押金21250元和第一季度租金21250元的收款收据（均盖有中山市XX厂的公章），并向原告交付上述租赁物，同时，被告也使用上述门市的其他位置作经营，同年11月7日，上述门市被他人上锁，11月9日，被告搬走其灯饰样板，原告要求被告返还押金和赔偿损失未果，诉至本院，提出以上诉请，另查明：被告A是中山市XX厂的经营者，其确认上述押金和租金收款收据与中山市XX厂无关，本院认为：原告AX与被告B形成合法有效的租赁关系，当事人协商一致，可以解除合同，鉴于双方于诉讼中均同意于2015年11月7日解除合同，故对原告解除合同的诉求，本院予以支持，原告要求被告返还押金21250元，被告辩称原告没有按期在2015年11月1日前缴纳第二季度的租金，表明其不想继续使用门市，被告A无需退还押金，但原告按约应在2015年11月10日前缴纳第二季度租金，而案涉合同在此前已解除，故被告抗辩无理，本院不予采纳，被告辩称原告没有缴纳水电费，其有权没收押金，虽然被告没有向原告缴纳水电费，但双方并没有约定被告就此有权没收押金，故对被告该抗辩，本院不予采纳，被告辩称是原告提出提前解除租赁合同关系，被告已以书面的方式函告原告解除合同，按约无需退还押金，原告不予确认，被告也没有提供充分证据予以证实，故本院不予采纳，原告要求被告返还押金21250元的诉请有理，本院予以支持，原告认为被告违约导致其无法正常经营，要求赔偿三个月的租金损失21250元，理据不足，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、确认原告A与被告B签订的《租赁协议》于2015年11月7日解除；二、被告B于判决发生法律效力之日起七日内向原告A返还押金21250元；三、驳回原告A的其他诉讼请求，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，案件受理费862元，减半收取431元，由原告AX负担215.5元，被告A负担215.5元（该费用原告已预交，本院不作退还，被告于履行中迳付原告），如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
