厦门新地王又横空出世，法院最近处理商品房买卖合同纠纷估计已经处理到手软。签了卖房合同是不是已经拍肿了大腿，签了买房合同的是不是又在暗中窃喜？没有过户到自己名下的房子，就像抓在手里的气球，也许说飞就会飞，所以在此劝告签了合同没过户的众买卖界的土豪们，吃到肚子里的鸭子才不容易飞，快去为爱巢过户吧！

你以为签了购房合同就保险？房东也许会瞬间变成趴耳朵，搬出老婆来说事。

卖家：哎呀呀，当时我把房子卖给你，那么低的价格，我都不敢告诉我老婆，现在她知道，说要打断我的腿，兄弟抱歉啊，房子是我和我老婆的，她说不卖，我可私自做不了主！我无权私自卖房子，那个合同无效啊无效。

买家：少在这里装蒜，你老婆不同意，这合同可是白纸黑字作效的！还有法律明文规定：

首先，合同有效

法释〔2012〕7号最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

婚姻法解释三

第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持

以上司法解释又可解释为：一方出卖夫妻共有房屋→第三人善意购买→支付合理对价→办理产权登记→另一方无法追回，其中的立法本意即首先承认一方出卖夫妻共有房屋给第三者，第三者善意购买并支付合理对价，这一行为是合法的，即双方对此所订立的合同是有效的。在此前提下才能对其后所办理的产权登记进行肯定，并导致另一方无法追回的后果。

如果双方只是签订了购房合同，还没有过户，合同效力是怎样的呢？

一方出卖夫妻共有房屋→第三人善意购买→支付合理对价，未办理产权登记。未办理产权登记只是没有转移物权，但是并不能因此就否定合同的效力。当一方无法履行合同时，自然应当根据其中的违约条款承担违约责任。

其次：要求相应赔偿合理

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》2010年

第二十四条　房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。

第二十五条　房屋买卖合同不成立、被确认无效或被撤销，信赖合同有效成立致受损害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的，应予支持。信赖利益损失包括所受损害和所失利益（当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等），损失赔偿数额以不超过履行利益为限。

卖家说：房子涨价啦，合同还是原来的合同，少卖了百八十万，宝宝心里苦啊！

抚慰道：只要房子还没过户，那就还是你的房子，宝宝放心，这房子谁也拿不走。咱既然选择违约，那就一人做事一人担，依照违约条款赔偿人家损失，好房子不愁卖，还有其他识货的人会支付相应对价的！