律师观点分析

再审申请人XX公司（以下简称XX公司）因与被申请人洪XX商品房买卖合同纠纷一案，不服福建省泉州市中级人民法院（2017）闽05民终6470号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
XX公司申请再审称：(一)XX公司有新证据足以推翻一、二审判决认定的事实。XX公司提供的《关于“宏发花苑”项目暂缓办理土地使用证分割的原因的证明》可以证明，按照南安市土地管理部门制定的办证流程和条件，2016年7月16日之前办理土地使用权证的，需要商品房项目销售且办理房屋产权证的业主均达到楼盘80%以上，根据房管部门加盖印章的办证业主花名册才能予以办理分户土地使用权证，而XX公司至2018年7月15日才符合办理土地使用权证的上述条件，该情形明显属于政府主管部门原因导致无法办证。2016年7月16日，南安市启动不动产统一登记，南安市国土资源局决定对“宏发花苑”项目暂缓办理不动产登记，XX公司为履行办证义务，积极与当地政府及相关部门协调。2017年8月23日，南安市政府召开用地联席会议，同意解决历史遗留问题，继续办理“宏发花苑”项目不动产权证书。上述过程说明在实行不动产统一登记之后，也是由于政府部门的原因导致办证迟延。南安市国土资源局于2018年7月26日出具《工作说明》，进一步确认XX公司陈述属实，证明本案未能在合同约定期限内办理土地使用权证并非XX公司原因导致。(二)一、二审判决认定XX公司逾期办证构成违约错误。一审法院向南安市国土资源局发函调查关于“宏发花苑”项目办证情况，南安市国土资源局的两份回函中有关“宏发花苑项目实际用地界线与原土地使用证红线不一致涉及规划等原因”、“宏发花苑项目实际用地界线与原土地使用证红线不一致，无法落宗落幢，暂缓办理不动产登记，需要报南安市政府研究解决方案”等内容，说明暂时不能办理土地使用权证的原因在于当地政府及主管部门，XX公司不存在过错。同时，XX公司向一审法院提交的南地联[2017]7号《2017年第七次用地联席会议纪要》也可以证明“宏发花苑”项目用地系历史遗留问题，XX公司的各项手续完整、齐全，联席会议没有认定XX公司未能办理土地使用权证存在过错。即使认定XX公司应承担违约责任，则自2016年7月16日南安市国土资源局决定暂缓办理不动产登记之日，至2017年8月23日作出[2017]7号《2017年第七次用地联席会议纪要》，属于不可归责于XX公司的期间，XX公司不需承担违约责任。综上，请求依法撤销一、二审判决，改判驳回洪XX的全部诉讼请求。
本案审查期间，XX公司提供以下证据：1.《关于“宏发花苑”项目暂缓办理土地使用证分割的原因的证明》一份，证明的主要内容系XX公司所写，主要涉及“1996年用地批复情况”、“2002年转让登记情况”、“项目规划批准情况”、“2012年项目竣工验收情况”、“2012年房屋所有权证办证情况”等案涉项目具体开发、销售、办证过程，并写明“综上，宏发花苑楼盘开发商在不动产统一实施前无法配合各业主办理分割土地使用证不是开发商的原因”。该证明落款由南安市城乡规划局、南安市国土资源局、南安市住房和城乡建设局、南安市房屋交易管理中心分别写明“情况属实”并加盖印章。与XX公司二审提交的该份证据相较，该证明增加加盖了南安市国土资源局印章。2.南安市国土资源局于2018年7月26日出具的《工作说明》一份，确认于2018年5月11日在前述证明落款处加盖印章。3.南安市城乡规划局于2018年12月18日出具的《工作说明》，确认该局确于2017年10月20日于前述证明落款处加盖印章，并写明“宏发花苑项目实际用地面积红线没有超出规划用地的红线范围”。XX公司主张上述证据共同证明，在2016年7月16日前行政机关要求整个楼盘销售80%以上且办理房屋产权证的业主也要达到整个楼盘的80%以上，再根据房管处加盖印章的办证业主花名册才能予以办理分户土地使用权证。因此，无法配合各业主办理分户土地使用权证，系历史遗留问题及政府原因所致，构成不可抗力，不应由XX公司承担违约责任；2016年7月16日，不动产统一登记启动后，南安市国土资源局对案涉项目暂缓办理不动产登记，在XX公司积极与市政府及相关部门协调沟通的情况下，南安市政府本着尊重历史，为住户解决历史遗留问题的原则，于2017年8月23日召开用地联席会议，同意继续为业主办理不动产权证书。因此，在不动产登记统一之后，政府部门决定暂缓或继续办证，亦非XX公司原因造成。
本院另查明，1.南安市国土资源局于2017年7月12日向一审法院作出的南国土资函【2017】463号复函明确“宏发花苑项目实际用地界线与原土地使用证红线不一致，由于涉及规划等原因，现我局正积极整理相关材料上报市用地联席会议审定，在用地联席会议未研究确定前，暂无法判断是由什么原因造成用地界线不一致问题”。2.2017年8月16日南地联[2017]7号《2017年第七次用地联席会议纪要》载明，就“宏发花苑”项目用地存在问题，会议认为“该宗地改变用途，已签订出让合同按规定补交土地出让金并认定为商住用地；鉴于2012年国土部门、规划部门在进行项目规划核实时，已认同该项目在2754平方米的用地范围内计容建筑面积35447.31平方米的事实，国土部门对超容积率建设部分进行处理，规划部门予以通过规划设计条件核实，市住建局等各相关部门办理了竣工验收备案，本着尊重历史，为住户解决历史遗留问题，会议同意在不超过用地红线及规划红线情况下，为购房业主继续办理相关的不动产权证书”。3.存于一审卷内的主审法官记录的《工作说明》记载，经向南安市不动产登记中心核实，至2017年8月29日，南安市不动产登记中心尚未收到南地联[2017]7号《2017年第七次用地联席会议纪要》，即使依该纪要同意继续办证的意见，XX公司仍需提供分户图等办证所需资料，否则业主仍无法办理不动产权证。
本院经审查认为，本案争议的主要问题在于洪XX未能依《商品房买卖合同》约定的时间取得权属证书，是否系XX公司原因造成，XX公司应否承担逾期办证之违约责任。XX公司主张洪XX逾期取得权属证书非其原因造成，应当承担举证责任，然其于一、二审及申请再审过程中提供的证据并不足以证明该主张。首先，XX公司主张根据南安市办理权属证书的实践，购房者办理分户土地使用权证的前提是楼盘销售完成80%以上并且办理房屋产权证的业主也已达到整个楼盘的80%，该办证条件即使属实，XX公司作为开发商，对此应当明知，但《商品房买卖合同》中仅约定以交付商品房作为办证期限的起算时间，未约定其他条件，故销售未能完成80%以及房屋权属证书办理未能达到80%不能构成顺延办理土地使用权属证书之事由。其次，在本案一审诉讼期间，南安市国土资源局针对一审法院有关逾期办证原因的函询先后两次作出答复，明确说明暂缓办理不动产登记的原因系实际用地界线与原土地使用证红线不一致，且在用地联席会议未研究确定前，暂无法判断是什么原因造成用地界线不一致的问题。而《2017年第七次用地联席会议纪要》亦未明确认定“宏发花苑”项目实际用地界线与原土地使用证红线不一致的原因，且联系上下文，用地联席会议所谓“本着尊重历史”系指XX公司在开发过程中改变宗地用途，超容积率建设的行为，已经通过签订出让合同、补交出让金等予以处理，故而同意本着为住户解决历史遗留问题的原则，在不超过用地红线及规划红线的情况下，为购房业主继续办理相关不动产权证书。因此，该会议纪要不能证明实际用地界线与原土地使用证红线不一致而致暂缓办理不动产权证书非因XX公司原因造成。《关于“宏发花苑”项目暂缓办理土地使用证分割的原因的证明》系XX公司自行制作，其中内容主要述及案涉项目的开发、预售及办证过程，上述过程并不能得出有关“宏发花苑楼盘开发商在不动产统一实施前无法配合各业主办理分割土地使用证不是开发商的原因”之结论，南安市城乡规划局、南安市国土资源局、南安市住房和城乡建设局、南安市房屋交易管理中心虽在该证明落款处加盖印章，但在用地联席会议都未能明确用地界线与土地使用证红线不一致是何原因造成的情况下，二审法院认定该证明不足以证明XX公司有关逾期办理权属证书系因行政机关原因造成的主张，并无不当。最后，XX公司于一、二审及再审过程中并未举证证明其已在合同约定的办证期限内提供办证所需分户图等资料履行了开发商应尽的义务，二审判决因此认定XX公司未尽协助办证之义务，亦无不当。
综上所述，XX公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回XX公司的再审申请。