购买工程抵款房一审二审败诉被执行

案号：（2022）最高法民终387号

案情简述：

我方张巧律师作为一审被告及二审被申请人代理律师

一审简述：徐某2020.8月从王某兴购买的的工程抵款房已经全款支付，但是2021年发现被查封甚至快被执行，事后查明该房屋在2016年已经被查封案件一直审理中；最终判决由于王某兴被起诉败诉徐某所购买的房屋最终被连带执行。一审徐某败诉

二审简述：徐某不服上诉，并且列之前诉王某兴的相关当事人均为被上诉人最终经过法院审理驳回二审维持原判决。

争议焦点：

1、已经全款支付的房屋买卖协议能否对抗已经查封的债权人

2、关于是否已经交付到购买人徐某手中如何证明，及法院应该如何认定

3、针对购买工程抵款房的购房者能否认定善意，如何认定？

法律依据：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人权利能够排除执行须同时符合四个方面的条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

张巧律师意见：

Q1:购买工程抵款房是否值得购买

焦点：需要区分自己购买的意义：A、价格低于市场价值B、房源本身优质

针对A需要谨慎分析，如果足够低价购买可能会在以后纠纷中被认定恶意第三人而丧失抗辩权，那么何为足够低价，一般评估为低于市场价值30%；针对B这个就需要考虑房源权属，纠纷，核实其他风险

Q2：如何核实该房屋是否存在纠纷

途径一：不动产登记管理中心产权调信息

途径二：企查查等软件查询关联公司的涉诉信息

途径三：要求设置抵押权公证