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租赁合同纠纷

发布者:江飞|时间:2018年11月09日|30人看过

律师观点分析

当事人信息

上诉人(原审被告、反诉原告):赵某

委托诉讼代理人:陈川,上海海汇律师事务所律师。

委托诉讼代理人:陶枫,上海海汇律师事务所律师。

被上诉人(原审原告、反诉被告):某商贸有限公司(上海)商贸有限公司。

法定代表人:王某,总经理。

委托诉讼代理人:李凌琳,上海申同律师事务所律师。

委托诉讼代理人:江飞,上海申同律师事务所律师。

审理经过

上诉人赵某因与被上诉人某商贸有限公司租赁合同纠纷一案,不服上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初9577号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人诉称

赵某上诉请求:撤销一审判决,依法改判,驳回某商贸有限公司公司的一审诉讼请求,某商贸有限公司支付赵某商铺空置损失费人民币(以下币种均为人民币)19,250元,没收某商贸有限公司公司支付的押金5,500元。一审法院认定事实不清,适用法律错误,请求二审法院依法改判支持赵某的上诉请求。

某商贸有限公司公司辩称,不同意赵某的上诉请求。房屋渗水问题在双方签订合同上,赵某表示可以修缮,但漏水问题一直未解决。赵某在收取了某商贸有限公司公司支付的下季度租金后,仍强行锁商铺的门,赵某锁门行为导致合同解除,某商贸有限公司公司没有违约。一审认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。

某商贸有限公司公司向一审法院起诉请求:1、赵某支付某商贸有限公司公司违约金5,500元;2、赵某退还某商贸有限公司公司剩余的租金2,250元;3、赵某补偿某商贸有限公司公司的装修损失55,000元;4、赵某返还某商贸有限公司公司已付的押金5,500元。赵某反诉请求:1、某商贸有限公司公司支付商铺空置损失费19,250元;2、没收某商贸有限公司公司支付的押金5,500元。

一审法院认定事实:某商贸有限公司公司(乙方)与赵某(甲方)于2014年6月14日签订了上海市中潭路XXX弄XXX号商铺(以下简称“系争商铺”)的租赁合同,合同约定租期为2014年7月1日至2018年6月30日止,每月租金5,500元。租赁合同第五条第1款约定:租赁期满后,乙方迁空、清点、交还房屋及设施。并付清所有应付费用后,经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。租赁合同第六条第2款约定:房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏时,甲方有修缮的责任并承担相关的费用。合同第七条第2款约定:乙方应按合同的规定,按时支付租金及其他费用。合同第九条第1款约定:甲乙双方如有特殊情况,需提前终止本合同,必须提前一个月通知对方和中介方,等对方同意后,方可办理退房手续,如无故违约则向对方支付违约金5,500元整。若甲方违约,除退还给乙方押金外,还须支付给乙方上述金额违约金,反之若乙方违约,则甲方有权不退还押金。租赁合同签订后,双方各自履行了义务,某商贸有限公司公司并支付赵某押金5,500元。某商贸有限公司公司对系争商铺装修后于2014年10月正式投入使用。期间,某商贸有限公司公司发现系争商铺有渗漏水现象,并告知了赵某赵某曾向物业公司报修,物业公司对商铺渗漏水部位进行修缮,但未修复。2015年9月,某商贸有限公司公司未按月支付租金,并于2015年10月11日致函赵某要求其修复商铺,反之暂缓支付租金。

一审审理中,赵某称,对某商贸有限公司公司多付的租金2,250元可予返还。由于租赁合同提前解除的原因系某商贸有限公司公司违约所致,因此赵某无法同意某商贸有限公司公司的其余诉请。至于某商贸有限公司公司所述的装修费用,赵某认为某商贸有限公司公司只能主张装修残值,但因某商贸有限公司公司违约,且某商贸有限公司公司租赁商铺时知悉商铺有渗漏水的现象,而赵某也及时联系物业公司进行维修,因此赵某不应补偿某商贸有限公司公司商铺的装修残值。对此某商贸有限公司公司表示,其在向物业公司装修报备时才知商铺有渗漏水的情况,但不知具体状态。某商贸有限公司公司是在渗漏水现象迟迟未能修复并影响正常使用后才未支付租金,不过嗣后某商贸有限公司公司补缴了租金。赵某锁门致租赁合同解除存在违约。

一审庭审中,某商贸有限公司公司称,某商贸有限公司公司搬离商铺后,赵某将商铺另行出租,某商贸有限公司公司对商铺所做的装修被租赁人利用。某商贸有限公司公司对商铺做了整体装修,花费55,000元,租赁商铺的租期为5年,按5年折旧,商铺的装修残值应为44,000元。赵某认可某商贸有限公司公司对商铺进行过装修,但无法确认装修价值。对某商贸有限公司公司提供的相关装修合同及收据表示无法确认真实性及商铺装修的实际花费。

一审庭审后,经向中远物业管理有限公司两湾分公司工作人员了解得知,某商贸有限公司公司在商铺装修前向物业公司报备时知晓商铺有过渗漏水,且没修好。物业公司维修持续一年时间。

一审庭审中,赵某表示,商铺于2016年3月另行出租,2015年11月17日至2016年2月底的空置损失计19,250元。某商贸有限公司公司未按时支付租金构成违约应承担违约责任,其所付的押金5,500元,赵某可予没收。

一审中,赵某向法院书面表示称,在某商贸有限公司公司之后的商铺承租人曾使用了某商贸有限公司公司的装修,但目前商铺又另租他人,因使用用途不同,已对商铺全部重新装修。

一审法院认为,某商贸有限公司公司与赵某之间就系争商铺签订的《租赁合同》系双方自愿协商后的真实意思表示,应为有效。签约方均应恪守履行。某商贸有限公司公司在得知商铺有渗漏水情况仍装修房屋并投入使用,之后却因渗漏水的原因延付租金,其行为构成了违约,但赵某在收到某商贸有限公司公司延付的租金后,却锁了商铺门致《租赁合同》解除,赵某的行为与《租赁合同》的约定不符,故亦构成违约。虽然某商贸有限公司公司与赵某均违约,但造成《租赁合同》解除的主要责任在赵某。现某商贸有限公司公司要求赵某赔偿装修损失44,000元,赵某表示某商贸有限公司公司对商铺有过装修,某商贸有限公司公司搬离后曾被后续的商铺使用人再利用,在商铺又另行出租后,现承租人已对商铺重新装修,原有的装修已不存在。由此法院可确认某商贸有限公司公司对商铺有过装修,某商贸有限公司公司对商铺的装修被再利用,因此赵某应补偿某商贸有限公司公司的因装修导致的经济损失。目前商铺的装修不复存在,装修的残值已无从评估,赵某应承担由此产生的后果。现法院参考《建筑装饰工程施工合同》,根据双方的责任大小,酌情判定赵某补偿某商贸有限公司公司装修损失15,000元。某商贸有限公司公司与赵某对返还多付的租金2,250元达成一致,无不妥,应予准许。依据前述,某商贸有限公司公司延付租金的行为系违约,因此其要求赵某支付违约金的诉讼请求,不予支持。至于押金5,500元,由于某商贸有限公司公司与赵某均有违约,因此赵某无理由没收某商贸有限公司公司支付的押金,故某商贸有限公司公司的诉讼请求,于法有据,可予支持。至于赵某要求某商贸有限公司公司支付的商铺空置损失费19,250元,《租赁合同》未约定某商贸有限公司公司延迟支付租金赵某可解除该合同,故赵某将商铺门锁掉,致《租赁合同》解除后的商铺空置损失应由赵某自行承担,由此对赵某的诉请,不予支持。依照上述,某商贸有限公司公司与赵某在履行《租赁合同》的过程中均存在违约行为,因此双方可互不承担违约责任。故赵某要求没收押金5,500元的诉讼请求,于法无据,不予支持。判决:一、赵某应于判决生效之日起十日内支付某商贸有限公司(上海)商贸有限公司装修补偿款15,000元;二、赵某应于判决生效之日起十日内返还某商贸有限公司(上海)商贸有限公司租金2,250元;三、赵某应于判决生效之日起十日内返还某商贸有限公司(上海)商贸有限公司押金5,500元;四、对赵某要求某商贸有限公司(上海)商贸有限公司给付商铺空置损失费19,250元的诉讼请求,不予支持;五、对赵某要求没收押金5,500元的诉讼请求,不予支持。

本院查明

本院二审中,当事人没有提交新证据。本院经审理查明,一审法院认定事实无误,本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为,某商贸有限公司公司与赵某就系争商铺签订的《租赁合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应按约履行。在合同履行过程中,某商贸有限公司公司存在延付租金的违约行为,而赵某在收取某商贸有限公司公司延付的租金后却将系争商铺上锁,致使双方之间租赁合同解除,赵某行为亦构成违约,且对双方之间《租赁合同》解除赵某应承担主要责任。赵某上诉主张合同解除应由某商贸有限公司公司承担全部责任,缺乏事实与法律依据,本院不予采纳。因赵某亦承认某商贸有限公司公司对系争商铺有过装修,而某商贸有限公司公司搬离系争商铺后,后续商铺使用人亦曾使用原装修,结合双方对租赁合同解除的责任大小、系争商铺使用情况及现状等因素,一审法院酌情确定由赵某补偿某商贸有限公司公司装修损失15,000元,并无不妥。赵某上诉不同意承担装修补偿款,理由不足,对其主张本院不予支持。关于某商贸有限公司公司主张应退还的多余租金,赵某在一审中表示同意返还,一审亦予以准许,现其上诉又不同意返还,不予支持。因双方在合同履行过程中均存在违约行为,且因赵某违反合同约定将商铺上锁,致使双方合同最终解除,故赵某不同意返还押金,并要求没收某商贸有限公司公司支付的押金、某商贸有限公司公司支付商铺空置损失费,缺乏事实与法律依据,一审对赵某的请求不予支持,亦无不妥。综上,赵某的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定,判决如下:

二审裁判结果

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费人民币418元,由赵某负担。

本判决为终审判决。

 


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