李XX、任XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

上诉人（原审被告）：李XX，男，1970年1月2日出生，汉族，住河北省沧州市盐山县。

委托诉讼代理人：辛XX，山东XX律师。

委托诉讼代理人：李X，山东XX律师。

上诉人（原审被告）：任XX，女，1968年11月8日出生，汉族，住河北省沧州市盐山县。

委托诉讼代理人：辛XX，山东XX律师。

委托诉讼代理人：李X，山东XX律师。

被上诉人（原审原告）：勾XX，男，1974年10月14日出生，汉族，住庆云县。

委托诉讼代理人：常XX，山东XX律师。

被上诉人（原审原告）：任XX，女，1973年8月22日出生，汉族，住庆云县。

委托诉讼代理人：常XX，山东XX律师。

原审被告：李XX，女，1983年5月20日出生，汉族，住山东省庆云县。

上诉人李XX、任XX因与被上诉人勾XX、任XX、原审被告李XX房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省庆云县人民法院(2018)鲁1423民初8**号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

李XX、任XX上诉请求：1.请求依法撤销庆云县人民法院作出的（2018）鲁1423民初8**号民事判决书，发回重审或改判；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.双方合同约定房产过户手续费由上诉人承担，不包括过户产生的契税。一审法院认定150万元的价格包括税费造成上诉人亏损数十万元，不符合常理也不符合市场规律。另外，双方协议中约定的是过户“手续费”，不应当然地包含过户税。2.被上诉人提供的录音证据不能证明其主张，反而能证明过户契税应由被上诉人自行缴纳的事实。且录音材料中的好多内容在录音中并没有，被上诉人提供的录音的合法性和完整性都应怀疑。3.如果过户费包含过户税和过户费，则会使上诉人增加数十万的本应由被上诉人缴纳的契税，对上诉人来说属于重大误解。二、一审适用法律错误。1.一审所引用的法律中没有关于过户费应包含税和费的规定，在法律没有明文规定的情况下，应判决按照税务部门关于房屋买卖双方应缴纳的税种确定双方各自应缴纳的税种。2.本案由庆云县人民法院尚堂庭审理错误。

勾XX、任XX答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。一、双方约定的房屋买卖价款150万元，是包含房款、税款与费用在内的总价款，所有房产过户变更登记的税费都应当由上诉人交纳。答辩人支付150万元后，不需要交纳任何税款与费用。二、一审判决适用法律正确。三、上诉人拒不履行房产过户变更登记义务的行为已经构成违约，应当按照法律规定赔偿答辩人的损失。李XX作为出卖人也应当承担责任。

李XX未作陈述。

勾XX、任XX向一审法院起诉请求：1、判令被告履行合同义务，立即为原告办理不动产所有权变更登记手续，将原告购买被告的庆云县宁XX门市房产所有权(包括房屋所有权与土地使用权)变更登记到原告名下，过户税费全部由被告承担；2、判令被告承担违约责任，赔偿原告损失10万元；3、被告承担诉讼费用、保全费用。

一审法院认定事实：原告勾XX、任XX系夫妻关系，被告李XX、任XX系夫妻关系。2016年4月29日，原告勾XX与被告李XX签订房屋买卖协议一份，协议载明：李XX将其所有的坐落在庆云县宁XX门市房(房屋使用权证号：鲁房权证庆字第**；土地使用权证号:庆国用(2014)第03**号)出卖给勾XX，共计150万元，已付款125万元，付清后过户费由李XX承担”该协议内容由李XX书写，并有李XX、李XX、勾XX签名。原告于2016年4月29日给付被告李XX125万元，于2016年5月4日给付被告李XX25万元，共计150万元。被告已将该房屋及土地使用权证交付原告使用，但双方至今未办理相关过户手续。

一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告签订的房屋买卖协议系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定全面履行义务。协议签订后，原告已按协议约定数额支付给被告全部房款，按照双方约定，被告应在原告付清全部房款后合理期限内协助原告办理过户变更登记，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，对原告诉求被告办理过户变更手续的主张予以支持；关于被告是否违约，从原告提供的通话录音中，可以看出，原告方多次催促被告办理过户手续，被告一直推脱，迟延履行办理过户手续，故被告的行为已构成违约；关于原告所主张的违约损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”规定，即便合同双方当事人没有约定违约金，守约方依然有权要求违约方赔偿违约损失的权利，但守约方应对其损失提供证据证明。本案中，原告未对因被告违约给其造成的实际损失举证证明，因此，对原告所主张的损失，不予支持；关于原、被告约定的过户费是否包含税，本院认为，双方没有特别约定，过户费用应包括因过户所产生的一切费用，即包括税和费，因此，按照双方约定，涉案过户费用应由被告承担，原告主张符合双方约定，应予支持，对被告主张只包括房产过户手续费用，不包括过户产生的税不予支持；关于第三被告是否应承担相应责任，本院认为，第一、二被告系夫妻关系，且涉案房产登记在第一被告名下，应为第一、二被告的夫妻共同财产，且第一、二、三被告在本案中均认可第三被告只是协议代书人，与该房屋权属没有任何关系，原告也未提供证据证明第三被告与该房产存在关联性，故对原告要求第三被告承担连带责任的诉求不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、判令被告李XX、任XX于本判决生效后十日内协助原告勾XX、任XX办理庆云县宁XX门市房的产权(房屋使用权证号：鲁房权证庆字第**；土地使用权证号:庆国用(2014)第0316号)过户变更登记手续，过户费(包括过户产生的税费)由被告李XX、任XX承担；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元、保全费5000元由被告李XX、任XX承担。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。

本院认为，本案中，李XX与李XX在为勾XX出具的证明条中约定“共计：壹佰伍拾万元整已付壹佰贰拾伍万元，付清后过户费由李XX承担”。该证明条既是上诉人收款120万元的收条，也是双方房屋买卖合同的凭证，该证明条具有房屋买卖合同的性质。上诉人与被上诉人对该证明条中约定的过户费是否包含税款产生争议。根据通常理解，过户费用应包括过户所需的所有费用，契税也属于过户应花费的费用，且是在房屋买卖过户中必须花费的费用。根据交易习惯，买卖双方应在买卖合同中对契税作出约定，被上诉人理解过户费包括税款符合常理。上诉人理解过户费不应包括契税，该理解与常理不符。原审将过户费认定包含契税并无不当，原审判令上诉人承担过户产生的税费正确。原审适用《中华人民共和国合同法》第六十条，认定过户费包含税，适用法律正确。上诉人对管辖有异议，应在一审时提交答辩状期间提出，其未提出并应诉答辩，应视为受诉人民法院有管辖权，且本案不存在违反级别管辖和专属管辖的情形，因此，上诉人在二审中提出管辖异议，本院依法不予支持。

综上所述，李XX、任XX的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2300元，由上诉人李XX、任XX负担。

本判决为终审判决。