苏禹铭律师
律师观点分析
接到快递的电话我很纳闷，谁寄来的快递呢？到办公室打开快递一看，原来是金XX送来的一面旌旗。旌旗上“赠：湖北XX大爱为公铭记天下最值得信赖的律师”一行字映入眼帘。
金XX在郑州工作，回来探亲的时候与好友逛街，遇到某楼盘发传单，于是就到售楼部咨询看房。楼盘是国内某知名公司的楼盘，或者就是因为是知名的公司的楼盘，金XX少了防备之心，又或者是金XX早有买房尽孝父母之心，当天金XX就签订了认购协议支付了定金。三天后，金XX到房产公司签署了房屋买卖合同并支付了首笔房款二十五万余元。钱交了，手续办了，房产公司给了一张发票就让金XX回家了。回去之后一琢磨觉得不对，找售楼小姐要合同，售楼小姐说要把房款全部付清后才给合同，再一打听，所购房屋设定了抵押……
金XX与房产公司多次交涉，到房产局投诉，最后经人介绍找到了我。金XX在电话中跟我讲了事情的经过，金XX在售楼部签署了一些文件，但说不清楚签了什么，说是几个人围着她也不让她看，就催着她签字，目前手上的证据只有一张25万余元的发票和售楼小姐的微信聊天（售楼小姐催要第二笔房款不支付要支付违约金，金XX索要《商品房买卖合同》）记录。因金XX索要合同等文件无果，要求退房，售楼部告诉金XX不能退房，如果要求退房之前交的25万余元作为违约没收。金XX不能接受与售楼部工作人员发生冲突，金XX报警，经警方及房产部门协调，房产公司同意向律师提供金XX曾经签署的合同等文件的复印件，让金XX走法律途径。与金XX的第一次见面是在我的办公室，她穿着汉服样式的白色长裙，很柔弱的样子，说话也很温柔。我无法想象她是怎么与售楼部的售楼小姐发生冲突的，这样温柔的一个人一定是受到了莫大的委屈才会在别人的地盘撒泼吧。
我接受委托后，先到不动产登记中心查询了金女是所购房屋的状态，该房屋确实被房产公司设定了抵押。然后，我与房产公司的销售经理联系，经理答应得很爽快，让我带着授权委托书到售楼部去。我到房产公司后，公司的工作人员已经准备好了金XX签署的《XX商品房认购协议》、《XX商品房买卖合同》等文件复印件给我。我要求查看原件并拍照，工作人员面露难色。我必须与原件核对，不然我无法辨别复印件的真伪。在据理力争之后，我看到了原件并拍照留存。《XX商品房认购协议》有金XX的签名和房产公司的签章、《XX商品房买卖合同》只有金XX的签名无房产公司的签章。我将金XX签署的商品房认购协议和承诺书发给金XX辨认，金XX说签名确实是真的，但认购协议有部分内容是后加（打印）上去的。
就房产公司工作人员是否涉嫌伪造认购协议的问题，我与金XX作了分析如下：一，认购协议是房产公司提供的格式合同，其中格式条款中明确签订认购协议的目的是“就该套房办理抵押解除手续的条件下正式签订《商品房买卖合同》，双方达成如下协议……”。即只有在办理抵押解除手续后才能签订正式的《商品房买卖合同》。二，合同的第二、三、四条约定条款分别如下：第二条约定“乙方同意在签署本协议时向甲方支付贰万元定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）”。第三条约定“乙方于2020年5月6日前支付首期房款232191元（不含定金），并于抵押涂销后三日内签署《商品房买卖合同》；余款于签署《商品房买卖合同》后二十天内付清”。第四条约定“如果甲方未能在协议签订后3个月内办理完毕抵押解除手续，则乙方可以选择解除本协议，甲方退还乙方所交款项。”让人费解也是金XX所说的造假部分：在第三条和第四条的空档处，打印着“双方同意一次性付款支付如下：乙方须于2020年6月2日前付清252191元；于2020年7月2日前支付336253元。如乙方逾期付款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金”。该约定与其他条款是矛盾的。房产公司让金XX签署了空白的《商品房买卖合同》，却不给合同金XX，也即房产公司也认为没有解除抵押之前不能签订正式的买卖合同。房产公司给我复印件中，正式合同后有附件《合同补充协议》密密麻麻五页也没金XX的签字。金XX听了我的分析既气愤又感动，气愤得是房产公司竟然如此欺骗她，感动的是我相信她受到了欺骗，金XX坚持要退房退款。
我与金XX一起与房产公司协商。房产公司可能自己理亏作出了让步，但提出退房需报总公司，且公司无退房的先例，要求走诉讼途径解决，并承诺在认购协议约定的期限内不解除抵押权。我建议金XX暂不支付后面的两笔款项，再等一个月，在确定抵押权未解除后行使解除权。金XX听从了我的建议，并委托给我全权处理回郑州工作。
在认购协议约定的解除抵押期限届满的第二天，我再次到不动产中心查询，该房屋仍是抵押状态。拿到证据我立即起草了《解除合同通知书》要求解除认购协议并返还房款，得到金XX确认后邮寄给了房产公司。房产公司未在通知书规定时间将房款退还，我到法院提起了诉讼。
开庭时，房产公司总部派了一个律师，拿出了一份《商品房买卖合同》和两份催款通知书（金XX没有收到过），认为金XX未按合同履行付款义务构成违约，应该赔偿违约损失，并当庭提出反诉。幸亏金XX远在郑州没有出庭，不然她会气晕。我提出《商品房认购协议》的部分条款是伪造的、抵押未解除故《商品房买卖合同》不成立的观点，并详尽分析说明了理由。法官当庭赞成我的观点，并建议对方撤回反诉，接受调解。休庭后房产公司没有缴纳反诉费。
判决结果金XX非常满意，不但全额退回房款还支持了利息，诉讼费全部由被告房产公司承担。几经周折，金XX终于如愿拿回了自己的钱。
看着金XX送来的旌旗，我感慨万分。签合同一定要看清楚合同条款再签字，合同一定要留存一份作为证据。做律师不但要专业水平过硬，注重调查事实，分析证据，厘清法律关系；还要会沟通，安抚当事人的情绪，缓解焦虑，理性思考问题。当事人的信任和肯定是我最大的荣耀，为着这份荣耀我将努力前行！