发布者:王纪伟律师 时间:2022年03月16日 2697人看过 举报
律师观点分析
2013年初,原告租赁被告标的房屋。2017年5月8日,原告与被告签订《房屋买卖合同》,约定房屋包括附属设备总价格为770000元。协议签订之日,原告支付被告200000元,后被告为原告出具收到条一张。原告要求被告根据合同约定将标的房屋过户到原告名下,被告屡屡推托。后被告欺骗原告要求原告支付50000元房款并承诺办理过户手续。2018年6月20日,原告支付给被告50000元,但是被告仍不履行合同,将标的房屋过户到原告名下。
因此原告委托王律师起诉至法院,请求法院判令被告继续履行合同,即协助原告将标的房屋121室、141室办理过户到原告名下。后增加诉讼请求:判令第三人返还原告涉案房屋141室并协助原告办理过户登记。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,法院组织当事人进行了证据质证,法院对证据和事实认定如下:
被告与第三人原系夫妻,于2013年8月8日登记结婚。被告与第三人离婚诉讼,经法院调解并出具民事调书确认离婚。
涉案房产买卖合同。被告国与第三人婚姻存续期间,原告(乙方)与被告(甲方)于2017年5月8日签订房屋买卖合同,合同约定被告将以770000元人民币的价格卖给原告,合同主要内容约定:“三、本协议签订之日,乙方交付200000元,甲方配合过户,过户完成,乙方办理贷款,将剩余房款570000元交付甲方,甲方将房屋钥匙及其一切相关证件交付给乙方。四、甲方保证其出卖给乙方的房屋,产权清楚,绝无他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后,如该房屋产权有纠葛,影响乙方权利的行使,概由甲方负责清理,并赔偿乙方因此而受到的经济损失。”“七、在办理房屋产权转移过户登记时,甲方应予全力协助。如因甲方的延误,致使影响产权过户登记,因而使乙方遭受损失的,由甲方负赔偿责任”。上述合同签订后,购房人即原告未对涉案房屋办理预告登记。
房产过户未遂。被告与第三人婚姻存续期间,为办理涉案合同约定的房产过户,原告与被告于2017年5月24日到房产登记机关办理房产登记转移,由于涉案合同约定的房产被查封的原因未能办理。为了办理此次过户,被告向房产登记机关出具《婚姻状况声明书》,内容为:本人于2012年12月20日丧偶,至今未婚,2017年5月17日。
涉案合同约定的房产在离婚诉讼中的处分。在被告与第三人的离婚诉讼中,法院出具调解书,确认:“……三、××楼××单元××房产归第三人所有,被告于本调解书生效后30日内协助第三人办理该房产的变更登记过户手续,并同时支付给第三人房屋差价30000元。××楼××单元××房产归被告所有。”
涉案合同约定的房产中1××号的转移登记。根据被告与第三人的离婚调解书,涉案合同中的1××号房产于2019年3月13日由被告名下(房产证号:平房权证2013字第××号)转移登记至第三人名下。 2018年6月20日被告向原告出具收到条一张,内容为:“今收到原告现金伍万元整。”庭审中对此付款的性质发生争议,原告主张为支付的购房款,被告主张为支付的此前一年的租赁费。经查,涉案房屋在涉案合同签订前、被告与第三人婚姻关系存续期间,出租给原告,合同约定租赁期间至2017年4月30日。涉案房产现仍由原告使用。
法院认为,本案系请求履行房屋过户义务引发的纠纷,案由应为房屋买卖合同纠纷。对本案争议的焦点认定如下:
一、涉案《房屋买卖合同》有效。原告与被告签订《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示,合同约定的内容不违反法律规定,为有效合同。
被告辩称的涉案房屋交易价值过低的意见缺乏充分证据证实。虽然被告对涉案房产中的1××号房产进行了价值评估,但是该评估价值系2019年5月22日的价值,并非合同签订时2017年5月8日的价值,不能证明合同签订时的价值过低或者显失公平。在房产市场中,即使存在着基准价值,由于交易过程的中多重因素,有的房产会交易的价格高一些,有的房产会交易的价格低一些,均属于正常市场行情,不影响合同的有效性。
二、对原告关于涉案1××号房产的诉讼请求不予以支持。
本案中,涉案1××号房产已经被告在离婚纠纷中分割给第三人并给第三人办理了物权登记,第三人的权利属于物权;原告虽然依据合同购买此房屋,但是没有办理预告登记或者物权登记,属于债权;当此两种情形冲突时,在第三人没有提起撤销之诉的情形下,生效的法律文书确认的物权权利是合法的权利。对此,原告具有以下救济权利:提起第三人撤销之诉或者主张违约之诉。
本案中,原告请求判令第三人返还原告涉案房屋141室并协助原告办理过户登记,不符合合同法上的相对性原则,因此第三人不具有该项义务。如原告认为第三人取得物权的行为侵害了其合法权益,应当提起第三人撤销之诉。
在上述情形下,如原告认可第三人取得物权不提起第三人撤销之诉,可向合同相对人即被告主张违约之诉,即虽然合同有效,但是由于合同目的即获得房产的物权目的已经不能实现,可以请求违约赔偿。
但是经法院释明,原告没有变更对于涉案1××号房产的诉讼请求。因此,法院对原告关于涉案1××号房产的诉讼请求不予以支持。原告可以依法另行主张权利。
三、被告应当履行涉案合同约定的对于涉案1××号房产的过户义务。
对于办理物权登记,涉案合同约定,“三、本协议签订之日,乙方交付200000元,甲方配合过户,过户完成,乙方办理贷款,将剩余房款570000元(伍拾柒万元)交付甲方,甲方将房屋钥匙及其一切相关证件交付给乙方。”根据该约定,以及原告已经支付200000的事实,应当认定涉案房屋已经符合办理过户的约定,甲方即被告应当履行配合过户义务。
最终法院判决被告协助原告将涉案121号房办理过户到原告名下。限于本判决生效后三十日完成。