法院查封某土地后进行拍卖，有甲乙丙三方报名竞拍，并交纳了竞买保证金。后丙得知该土地用途已被国土部门由商业用地调整为绿化用地，于是退出了竞拍。随后，竞买人甲以1.8亿元竞得该土地，并缴纳了全部拍卖款。丙认为拍卖过程中存在妨碍其参与公平竞价的情形，提出异议。

拍卖过程中土地规划用途变更的，影响拍卖效力吗？

首先，案涉土地使用权在拍卖期间虽变更为绿地，但在公告拍卖时及拍卖终结后，该地块的绿地变更规划已被取消，仍维持商业用地性质不变。

其次，土地用途性质规划的改变并非导致强制拍卖无效的法定情形，即便发生地块用途性质改变，亦属交易风险的归属问题，并不影响强制拍卖的效力。

再次，涉案拍卖并不存在妨碍竞买人丙参与公平竞价的情形，无需撤销。法院拍卖公告中一直显示该地块是商业用地，且拍卖也是按照商业用地拍卖，最终该地块亦一直维持商业用地性质不变。竞买人丙根据其他信息而非信赖拍卖公告，作出涉案土地被变更规划为绿化用地的判断，认为该土地没有商业开发前景，自行放弃竞拍，是对自身竞拍权利的处分。

因此，土地被法院查封，只限制其处分权，当地政府有权作出行政行为变更其规划用途。在拍卖过程中，土地规划用途性质改变，也是交易风险的归属问题，其并非执行法院拍卖公告瑕疵，并不影响强制拍卖的效力。

另外需要提醒的是，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖需符合法定条件与事由，包括串通竞买、无竞买资格、不公平竞买、拍卖公告缺陷及其他严重违反拍卖程序的情形。

法院拍卖公告是对执行标的物的客观权威描述，竞买人理应信赖该拍卖公告而非其他信息（乃至政府公告信息）作出是否参与竞买的决策。竞买人认为执行标的物自评估后发生重大价值变化，与拍卖公告不符的，可以向执行法院反映情况。司法实务中，执行法院发布拍卖公告时若符合执行标的物相关状况，则事后难以认定其属于拍卖公告瑕疵并可依法撤销拍卖。因为执行标的物的价值变化或市场价值可通过竞价过程予以体现，标的物风险自竞买后依法发生移转，此属于竞买人应承担的交易与商业风险。

法院查封不动产在性质上属于保全措施，实际上是通过对物的交换价值的控制，对查封物的处分权能予以限制，来实现债权人的债权。当地行政机关在没有收到法院禁止改变土地使用权性质规划协助执行通知书的情形下，有权对执行土地作出规划调整的具体行政行为。

案例来源：最高人民法院（2017）最高法执复33号